Glossar

Begriffe aus WEG- und Mietverwaltung

Abberufung: Beschluss der Eigentümerversammlung, mit dem die Gemeinschaft ihren Verwalter absetzt. Seit der WEG-Reform ist das jederzeit möglich, der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate später (§ 26 Abs. 3 WEG). Mehr
Anfechtungsklage: Klage eines Eigentümers gegen einen Beschluss, binnen eines Monats zu erheben und binnen zwei Monaten zu begründen (§§ 44, 45 WEG). Mehr
Bauliche Veränderung: Maßnahme am Gemeinschaftseigentum, die über die Erhaltung hinausgeht; beschließbar mit einfacher Mehrheit (§ 20 WEG). Mehr
Beschluss-Sammlung: Verzeichnis aller Beschlüsse der Gemeinschaft mit Ort und Datum, fortlaufend nummeriert. Der Verwalter muss sie führen, jeder Eigentümer darf sie einsehen (§ 24 Abs. 7 und 8 WEG). Mehr
Betriebskosten: Laufende Kosten, die durch das Eigentum am Grundstück oder den Gebrauch des Gebäudes entstehen, etwa Grundsteuer, Wasser, Müllabfuhr oder Hausreinigung. Welche umlagefähig sind, regelt § 2 der Betriebskostenverordnung. Mehr
Betriebskostenabrechnung: Jährliche Abrechnung des Vermieters über die Vorauszahlungen des Mieters. Sie muss spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums beim Mieter sein (§ 556 Abs. 3 BGB). Mehr
CO2-Kostenaufteilung: Aufteilung der CO2-Kosten für Heizung und Warmwasser zwischen Vermieter und Mieter nach einem Stufenmodell. Je höher der CO2-Ausstoß des Gebäudes je Quadratmeter, desto größer der Vermieteranteil, bis zu 95 % (CO2KostAufG). Mehr
Eigenbedarf: Berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung, wenn er die Wohnung für sich, Familienangehörige oder Haushaltsangehörige benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Mehr
Eigentümerversammlung: Versammlung aller Wohnungseigentümer, in der die Gemeinschaft Beschlüsse fasst. Der Verwalter muss sie mindestens einmal im Jahr einberufen, die Einladungsfrist soll mindestens drei Wochen betragen (§ 24 WEG). Mehr
Energieausweis: Dokument über die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes, bei Vermietung spätestens bei der Besichtigung vorzulegen, zehn Jahre gültig (§§ 79, 80 GModG). Mehr
Erhaltungsrücklage: Geldreserve der Gemeinschaft für künftige Reparaturen und Erneuerungen am Gemeinschaftseigentum. Eine angemessene Rücklage gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Früher hieß sie Instandhaltungsrücklage. Mehr
Fernablesbar: Eigenschaft von Heizkostenverteilern und Zählern, die ohne Betreten der einzelnen Wohnung abgelesen werden können. Ältere Geräte müssen bis 31. Dezember 2026 nachgerüstet werden (§ 5 HeizkostenV). Mehr
Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG): Bundesgesetz, das seit dem 29. Juli 2026 das Gebäudeenergiegesetz ersetzt. Es regelt unter anderem die Anforderungen an neue Heizungen. Mehr
Gemeinschaftseigentum: Alle Teile einer Wohnanlage, die nicht im Sondereigentum stehen, etwa Grundstück, tragende Wände, Dach, Fassade, Treppenhaus und zentrale Heizung. Verwaltet wird es von der Gemeinschaft, vertreten durch den Verwalter. Mehr
Grundsteuer: Kommunale Steuer auf Grundbesitz. In Oberhausen gilt seit 2026 ein einheitlicher Hebesatz für die Grundsteuer B von 922 %. Sie ist auf Mieter umlagefähig, wenn der Mietvertrag das vorsieht. Mehr
Hausgeld: Monatliche Vorauszahlung jedes Wohnungseigentümers an die Gemeinschaft. Die Höhe ergibt sich aus dem beschlossenen Wirtschaftsplan. Mehr
Haushaltsnahe Dienstleistungen: Arbeitskosten etwa für Reinigung und Gartenpflege, die Mieter und Selbstnutzer mit 20 % von der Steuer abziehen können (§ 35a EStG). Mehr
Hebesatz: Prozentsatz, den eine Gemeinde auf den Grundsteuermessbetrag anwendet. In Oberhausen beträgt er für die Grundsteuer B seit 2026 einheitlich 922 %. Mehr
Heizkostenverordnung: Verordnung, nach der Heiz- und Warmwasserkosten in Gebäuden mit zentraler Versorgung überwiegend nach Verbrauch verteilt werden. Sie regelt auch Erfassungsgeräte und Verbrauchsinformationen. Mehr
Indexmiete: An den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts gekoppelte Miete, die höchstens einmal im Jahr angepasst wird (§ 557b BGB). Mehr
Jahresabrechnung: Abrechnung des Verwalters über den Wirtschaftsplan eines Kalenderjahres mit allen Einnahmen und Ausgaben. Auf ihrer Grundlage beschließen die Eigentümer über Nachschüsse oder angepasste Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 WEG). Mehr
Kappungsgrenze: Obergrenze für Mieterhöhungen bis zur Vergleichsmiete: höchstens 20 % in drei Jahren (§ 558 Abs. 3 BGB). In Oberhausen gilt dieser Wert, weil die Stadt nicht in der NRW-Mieterschutzverordnung steht. Mehr
Kommunale Wärmeplanung: Planung der Stadt, wie Gebäude künftig ohne fossile Brennstoffe mit Wärme versorgt werden können. Oberhausen zeigt die vorläufigen Wärmeversorgungsgebiete in einer interaktiven Karte. Der Plan ist für den Netzausbau nicht rechtsverbindlich. Mehr
Legionellenprüfung: Untersuchung des Trinkwassers in Großanlagen mit Duschen, bei Vermietung mindestens alle drei Jahre (§ 31 TrinkwV). Mehr
Mängelanzeige: Pflicht des Mieters, Mängel an der Wohnung unverzüglich zu melden (§ 536c BGB). Wer sie unterlässt, kann für Folgeschäden haften. Mehr
Mietkaution: Sicherheit des Mieters für Ansprüche des Vermieters, höchstens drei Nettokaltmieten, in drei Raten zahlbar und getrennt vom Vermögen des Vermieters anzulegen (§ 551 BGB). Mehr
Mietpreisbremse: Begrenzung der Miete bei Neuvermietung auf 10 % über der Vergleichsmiete in Gebieten mit Landesverordnung (§ 556d BGB). Gilt in Oberhausen nicht. Mehr
Mietspiegel: Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten einer Stadt. Oberhausen hat einen qualifizierten Mietspiegel mit Stand 1. März 2025, gegliedert nach Baujahr und Wohnungsgröße. Mehr
Mietverwaltung: Verwaltung vermieteter Häuser oder Wohnungen im Auftrag des Eigentümers: Mieteinzug, Zahlungsverkehr, Betreuung der Mieter, Instandhaltung und Betriebskostenabrechnung. Auf unserer Website auch Mietzinsverwaltung genannt. Mehr
Miteigentumsanteil: Im Grundbuch eingetragener Anteil eines Wohnungseigentümers am Gemeinschaftseigentum. Nach ihm werden die Kosten verteilt, soweit die Gemeinschaft nichts anderes beschlossen hat (§ 16 Abs. 2 WEG). Mehr
Modernisierungsumlage: Mieterhöhung nach einer Modernisierung um 8 % der Kosten pro Jahr, begrenzt auf 2 oder 3 €/m² in sechs Jahren (§ 559 BGB). Mehr
Nettokaltmiete: Miete ohne Betriebskosten und ohne Heizkosten. Der Mietspiegel Oberhausen gibt ausschließlich Nettokaltmieten an. Mehr
Ortsübliche Vergleichsmiete: Miete, die in der Gemeinde für vergleichbaren Wohnraum in den letzten sechs Jahren üblicherweise vereinbart wurde (§ 558 Abs. 2 BGB). In Oberhausen wird sie mit dem Mietspiegel ermittelt. Mehr
Rauchwarnmelder: In NRW Pflicht in Schlafräumen, Kinderzimmern und Fluren, über die Rettungswege führen (§ 47 Abs. 3 BauO NRW). Mehr
Schonfristzahlung: Zahlung aller Mietrückstände bis zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage. Sie macht eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Mehr
Schönheitsreparaturen: Malerarbeiten wie Streichen und Tapezieren von Wänden, Decken, Heizkörpern und Innentüren. Sie obliegen dem Vermieter, wenn sie nicht wirksam auf den Mieter übertragen wurden. Mehr
Sondereigentum: Die Wohnung selbst und die nicht tragenden Teile innerhalb der Wohnung, die einem einzelnen Eigentümer gehören. Für das Sondereigentum ist der jeweilige Eigentümer zuständig. Mehr
Sonderumlage: Beschlossene zusätzliche Zahlung der Eigentümer, wenn die Rücklage für eine Maßnahme nicht ausreicht. Mehr
Staffelmiete: Im Vertrag festgelegte Mietsteigerungen zu bestimmten Terminen, jeweils als Eurobetrag und mit mindestens einem Jahr Abstand (§ 557a BGB). Mehr
Teilungserklärung: Urkunde, mit der ein Grundstück in Wohnungseigentum aufgeteilt wird. Sie legt fest, was Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum ist, und enthält oft die Gemeinschaftsordnung. Mehr
Umlageschlüssel: Maßstab, nach dem Betriebskosten auf die Mieter verteilt werden, ohne Vereinbarung die Wohnfläche (§ 556a BGB). Mehr
Umlaufbeschluss: Beschluss der Eigentümer ohne Versammlung. Er ist gültig, wenn alle Eigentümer in Textform zustimmen (§ 23 Abs. 3 WEG). Mehr
Verkehrssicherungspflicht: Pflicht des Eigentümers, Gefahren auf dem Grundstück für andere abzuwenden, etwa durch Winterdienst und Kontrollen. Mehr
Vermögensbericht: Bericht des Verwalters nach Ablauf des Kalenderjahres über den Stand der Rücklagen und das wesentliche Gemeinschaftsvermögen. Jeder Eigentümer erhält ihn (§ 28 Abs. 4 WEG). Mehr
Verwaltervertrag: Vertrag zwischen Gemeinschaft und Verwalter über Leistungen und Vergütung. Er ist von der Bestellung zu unterscheiden und endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Mehr
Verwaltungsbeirat: Gremium aus Wohnungseigentümern, das den Verwalter unterstützt und überwacht. Gegenüber dem Verwalter vertritt der Beiratsvorsitzende die Gemeinschaft (§ 9b Abs. 2 WEG). Mehr
Virtuelle Eigentümerversammlung: Versammlung ganz ohne Präsenz vor Ort. Die Gemeinschaft kann sie mit drei Vierteln der abgegebenen Stimmen für höchstens drei Jahre beschließen (§ 23 Abs. 1a WEG). Mehr
WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft): Alle Eigentümer einer Wohnanlage, die nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt ist. Die Gemeinschaft ist rechtsfähig und wird durch den Verwalter vertreten (§ 9b WEG). Mehr
WEMoG: Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz, die WEG-Reform, die am 1. Dezember 2020 in Kraft trat. Sie hat unter anderem die jederzeitige Abberufung des Verwalters und den zertifizierten Verwalter eingeführt. Mehr
Werbungskosten: Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen, bei Vermietung etwa Zinsen, Reparaturen und Verwaltungskosten (§ 9 EStG). Mehr
Wirtschaftsplan: Plan des Verwalters über die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben eines Kalenderjahres. Auf seiner Grundlage beschließen die Eigentümer das Hausgeld (§ 28 Abs. 1 WEG). Mehr
Wohnimmobilienverwalter: Wer gewerblich Gemeinschaftseigentum nach dem WEG oder für Dritte Mietwohnungen verwaltet. Er braucht eine Erlaubnis und eine Berufshaftpflichtversicherung und muss sich in drei Jahren 20 Stunden weiterbilden (§ 34c GewO). Mehr
Zertifizierter Verwalter: Verwalter, der vor einer IHK geprüft wurde oder eine gleichgestellte Qualifikation hat, etwa als Immobilienkaufmann. Jeder Eigentümer kann seit 1. Dezember 2023 die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen (§ 26a, § 19 WEG). Mehr