Legionellen sind Bakterien, die sich in warmem Wasser zwischen etwa 25 und 45 Grad vermehren. Gefährlich werden sie, wenn sie als feiner Nebel eingeatmet werden, etwa beim Duschen. Deshalb verpflichtet die Trinkwasserverordnung Betreiber größerer Warmwasseranlagen zu regelmäßigen Untersuchungen. Bei vermieteten Häusern ist das der Vermieter oder die Eigentümergemeinschaft.
Wann besteht die Pflicht?
Die Untersuchungspflicht gilt, wenn alle drei Voraussetzungen erfüllt sind (§ 31 Abs. 1 TrinkwV):
| Voraussetzung | Inhalt |
|---|---|
| Großanlage | Speicher-Trinkwassererwärmer oder zentraler Durchlauferhitzer mit mehr als 400 Litern oder mehr als 3 Liter Inhalt in mindestens einer Leitung zwischen Erwärmer und Zapfstelle, ohne Zirkulationsleitung |
| Vernebelung | Duschen oder andere Einrichtungen, in denen Wasser vernebelt wird |
| Gebäude | kein Ein- oder Zweifamilienhaus |
| Abgabe | Abgabe im Rahmen einer gewerblichen oder öffentlichen Tätigkeit, dazu zählt die Vermietung |
Die 3-Liter-Grenze ist schnell erreicht: Schon eine längere Leitung mit größerem Durchmesser kann sie überschreiten. Ob Ihr Haus betroffen ist, kann ein Installateur anhand der Anlage beurteilen.
Wie oft wird untersucht?
Bei vermieteten Gebäuden, in denen Trinkwasser im Rahmen einer gewerblichen, aber nicht öffentlichen Tätigkeit abgegeben wird, ist mindestens alle drei Jahre zu untersuchen (§ 31 Abs. 2 Nr. 2 Buchst. a TrinkwV). Bei neuen Anlagen erfolgt die erste Untersuchung drei bis zwölf Monate nach Inbetriebnahme (§ 31 Abs. 4 TrinkwV).
Die Untersuchung ist eine systemische Untersuchung an mehreren Probenahmestellen: am Abgang des Erwärmers, am Rücklauf der Zirkulation und an Zapfstellen in den Strängen. Proben nimmt eine dafür zugelassene Untersuchungsstelle.
Was bei einem positiven Befund gilt
Für Legionellen gilt ein technischer Maßnahmewert von 100 koloniebildenden Einheiten je 100 Milliliter. Wird er erreicht oder überschritten, muss der Betreiber unter anderem das Gesundheitsamt informieren, die Ursache untersuchen, eine Gefährdungsanalyse erstellen lassen und die Bewohner informieren. Häufige Ursachen sind zu niedrige Temperaturen im Speicher, wenig genutzte Leitungsabschnitte und fehlender hydraulischer Abgleich der Zirkulation.
Vorbeugen ist günstiger
- Warmwasser am Austritt des Speichers dauerhaft auf mindestens 60 Grad halten, wie es die anerkannten Regeln der Technik vorsehen.
- Selten genutzte Leitungen zurückbauen oder regelmäßig spülen lassen.
- Zirkulation einregulieren lassen.
- Leerstehende Wohnungen regelmäßig durchspülen.
- Wartungsverträge für die Anlage abschließen.
Leerstand und Sanierung
Steht eine Wohnung länger leer oder wird ein Strang saniert, steht das Wasser in den Leitungen. Lassen Sie die Leitungen in dieser Zeit regelmäßig spülen und dokumentieren Sie das. Vor dem Einzug neuer Mieter sollte das Wasser in allen Zapfstellen ausgiebig ablaufen.
In der Eigentümergemeinschaft
Bei einer zentralen Anlage im Gemeinschaftseigentum ist die Gemeinschaft Betreiber. Der Verwalter organisiert die Untersuchung, holt Angebote ein und informiert die Eigentümer über die Ergebnisse. Vermietende Eigentümer geben die Information an ihre Mieter weiter.
Was die Verwaltung übernimmt
In der WEG-Verwaltung und der Mietverwaltung behalten wir die Prüffristen im Blick, beauftragen zugelassene Untersuchungsstellen und koordinieren bei Auffälligkeiten Fachbetriebe und Gesundheitsamt.
Dieser Ratgeber erklärt die Rechtslage allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Rechtsberatung für Mitglieder bietet der Verein Haus & Grund Oberhausen e. V. Wir sind die Hausverwaltung.
Stand: 5. Oktober 2026 · Verantwortlich: Haus & Grund Oberhausen
Quellen
- § 31 TrinkwV, Untersuchungspflichten in Bezug auf Legionella spec. (Stand geltende Fassung, abgerufen 05.10.2026)
- Trinkwasserverordnung 2023, Gesamtausgabe (u. a. Anlage 3 und § 51) (Stand geltende Fassung, abgerufen 05.10.2026)