Wer ein Haus besitzt, haftet dafür, dass Mieter, Besucher und Passanten nicht zu Schaden kommen. Diese Verkehrssicherungspflicht ist im Gesetz nicht als Liste geregelt, sondern von der Rechtsprechung aus der allgemeinen Haftung entwickelt worden (§ 823 Abs. 1 BGB). Für Gebäudeteile, die sich lösen, gilt zusätzlich eine Haftung mit vermutetem Verschulden (§ 836 BGB).
Was zur Verkehrssicherung gehört
| Bereich | Typische Pflichten |
|---|---|
| Gehweg und Zuwege | Räumen und Streuen im Winter, Stolperfallen beseitigen |
| Treppenhaus | ausreichende Beleuchtung, feste Handläufe, keine losen Beläge |
| Dach und Fassade | lose Ziegel, Dachrinnen, Fassadenteile, Schneelasten |
| Bäume | regelmäßige Sichtkontrolle auf Totholz und Standsicherheit |
| Spielplatz und Außenanlagen | Prüfung der Geräte, sichere Beläge |
| Kellerzugänge und Lichtschächte | Abdeckungen und Gitter sichern |
Verlangt wird nicht jede denkbare Vorkehrung, sondern das, was ein umsichtiger Eigentümer für erforderlich und zumutbar halten darf. Entscheidend ist, dass Gefahren erkannt, regelmäßig kontrolliert und Kontrollen dokumentiert werden.
Winterdienst in Oberhausen
Die Stadt Oberhausen hat die Reinigung und Winterwartung für viele Straßen auf die Grundstückseigentümer übertragen. Welche Straßen betroffen sind, ergibt sich aus dem Straßenreinigungsverzeichnis zur Satzung. Für die Eigentümer gelten unter anderem diese Regeln (§ 3 der Straßenreinigungssatzung):
| Regel | Inhalt |
|---|---|
| Breite | Gehwege in der für Fußgänger erforderlichen Breite räumen, mindestens 1,20 m |
| Streumittel | abstumpfende Stoffe wie Sand oder Splitt; Salz nur, wenn diese nicht ausreichen |
| Zeit | Schnee und Glätte zwischen 7 und 20 Uhr unverzüglich nach Ende des Schneefalls beseitigen |
| Nacht | nach 20 Uhr gefallener Schnee werktags bis 7 Uhr, sonn- und feiertags bis 8 Uhr |
| Haltestellen | Zugang zu Haltestellen gefahrlos freihalten |
| Ablage | Schnee am Fahrbahnrand des Gehwegs lagern, Einläufe und Hydranten freihalten, kein Salz auf Baumscheiben |
Verstöße gegen die Winterdienstpflicht sind Ordnungswidrigkeiten. Wichtiger ist oft die zivilrechtliche Haftung, wenn jemand stürzt.
Kann die Pflicht übertragen werden?
Ja. Eigentümer können Winterdienst und Treppenhausreinigung auf Mieter oder einen Dienstleister übertragen. Voraussetzung ist eine klare Vereinbarung, im Mietvertrag oder in der Hausordnung, die Bestandteil des Vertrags ist. Die Verantwortung erlischt dadurch aber nicht vollständig: Der Eigentümer muss stichprobenartig kontrollieren, ob die Pflicht erfüllt wird. Bei älteren oder kranken Mietern kann eine Übertragung unzumutbar sein, dann ist eine Vertretung zu organisieren.
Beauftragt der Eigentümer einen Winterdienst, sind dessen Kosten als Betriebskosten umlagefähig, wenn das im Mietvertrag vereinbart ist (§ 2 BetrKV).
Verkehrssicherung in der WEG
Für das Gemeinschaftseigentum ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verantwortlich. Der Verwalter organisiert Kontrollen, beauftragt Dienstleister und hält Ergebnisse fest. Die einzelnen Eigentümer sollten wissen, welche Pflichten auf Mieter übertragen sind und welche ein Dienstleister erfüllt, damit im Winter niemand auf den anderen wartet.
Versicherung
Eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung deckt Schäden Dritter, wenn die Verkehrssicherung versagt. Für selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser ist das Risiko häufig in der Privathaftpflicht enthalten, für vermietete Häuser und Gemeinschaften in der Regel nicht. Prüfen Sie Ihren Vertrag.
Dokumentation schützt
- Kontrollplan für Dach, Bäume, Spielgeräte und Treppenhaus anlegen.
- Ergebnisse mit Datum festhalten, Mängel sofort beauftragen.
- Winterdienst schriftlich vergeben und Einsätze protokollieren lassen.
- Hausordnung mit klaren Zuständigkeiten an alle Bewohner verteilen.
Was die Verwaltung übernimmt
In der WEG-Verwaltung und der Mietverwaltung koordinieren wir Hausmeister- und Winterdienste, Baumkontrollen und Wartungen und halten die Nachweise vor. Schäden am Haus melden Bewohner über unsere Schadensmeldung.
Dieser Ratgeber erklärt die Rechtslage allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Rechtsberatung für Mitglieder bietet der Verein Haus & Grund Oberhausen e. V. Wir sind die Hausverwaltung.
Stand: 5. Oktober 2026 · Verantwortlich: Haus & Grund Oberhausen
Quellen
- § 823 BGB, Schadensersatzpflicht (Stand geltende Fassung, abgerufen 05.10.2026)
- § 836 BGB, Haftung des Grundstücksbesitzers (Stand geltende Fassung, abgerufen 05.10.2026)
- § 2 BetrKV, Aufstellung der Betriebskosten (Stand geltende Fassung, abgerufen 05.10.2026)
- Straßenreinigungssatzung der Stadt Oberhausen vom 14.12.2015 (veröffentlichte Fassung) (Stand abgerufen 05.10.2026)