Die Mietpreisbremse begrenzt in angespannten Wohnungsmärkten die Miete bei Neuvermietung auf höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 556d BGB). Sie gilt aber nur dort, wo das Land sie per Rechtsverordnung eingeführt hat.
Die Lage in Nordrhein-Westfalen
Das Land NRW hat mit der Mieterschutzverordnung festgelegt, in welchen Kommunen die Mietpreisbremse, eine abgesenkte Kappungsgrenze und eine verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung gelten. Seit dem 1. März 2025 umfasst die Verordnung nach Angaben der Landesregierung 57 Kommunen. Oberhausen gehört nicht dazu.
Für Vermieter in Oberhausen heißt das:
| Regel | In den 57 Kommunen | In Oberhausen |
|---|---|---|
| Miete bei Neuvermietung | höchstens 10 % über Vergleichsmiete (§ 556d BGB) | frei vereinbar, Grenzen siehe unten |
| Kappungsgrenze bei Mieterhöhung | 15 % in drei Jahren | 20 % in drei Jahren (§ 558 Abs. 3 BGB) |
| Kündigungssperrfrist nach Umwandlung | verlängert | drei Jahre (§ 577a BGB) |
Prüfen Sie vor wichtigen Entscheidungen, ob sich die Verordnung geändert hat. Die Gebietskulisse wird vom Land regelmäßig überprüft.
Welche Grenzen trotzdem gelten
Mietpreisüberhöhung. Nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz handelt ordnungswidrig, wer unter Ausnutzung eines geringen Angebots eine Miete verlangt, die die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 % übersteigt. Die Hürden für den Nachweis des Ausnutzens sind hoch, das Risiko besteht aber.
Mietwucher. Wer eine Zwangslage oder Unerfahrenheit ausnutzt und eine Miete verlangt, die in auffälligem Missverhältnis zur Leistung steht, kann sich strafbar machen (§ 291 StGB).
Mieterhöhung im Bestand. Für laufende Mietverhältnisse gilt die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete mit der Kappungsgrenze von 20 % in drei Jahren. Grundlage ist in Oberhausen der qualifizierte Mietspiegel 2025. Details im Ratgeber Mieterhöhung nach Mietspiegel und im Mietspiegel-Rechner.
Die richtige Miete bei Neuvermietung finden
Auch ohne Mietpreisbremse lohnt der Blick in den Mietspiegel. Eine Miete deutlich über dem Markt verlängert die Vermarktung und erhöht die Fluktuation. Eine Miete unter dem Markt lässt sich später nur in den Grenzen von § 558 BGB anheben. Sinnvoll ist eine Einordnung nach:
- Baujahr und Größe der Wohnung laut Mietspiegel,
- Lage und Ausstattung mit den Zu- und Abschlägen des Mietspiegels,
- aktuellen Angebotsmieten vergleichbarer Wohnungen im Stadtteil,
- Zustand der Wohnung nach Renovierung oder Modernisierung.
Wer Mieterhöhungen schon im Vertrag regeln möchte, kann eine Index- oder Staffelmiete vereinbaren. Ohne Mietpreisbremse sind auch die Staffeln in Oberhausen nicht nach § 556d BGB begrenzt.
Was der Mietspiegel über Oberhausen zeigt
Der Mietspiegel 2025 der Stadt Oberhausen wurde gemeinsam mit dem Arbeitskreis Mietspiegel erstellt, an dem auch der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein Oberhausen e. V. mitgewirkt hat. Die Werte unterscheiden sich vor allem nach Baujahr, Wohnungsgröße und Lage. Für Wohnungen mit 60 bis unter 90 m² in mittlerer Wohnlage reichen die Mittelwerte von 5,26 €/m² (Baujahr bis 1949) bis 8,68 €/m² (ab 2015).
Was die Verwaltung übernimmt
In der Mietverwaltung ordnen wir bei Neuvermietung die Miete anhand des Mietspiegels ein, bereiten den Mietvertrag vor und behalten spätere Erhöhungsmöglichkeiten im Blick.
Dieser Ratgeber erklärt die Rechtslage allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Rechtsberatung für Mitglieder bietet der Verein Haus & Grund Oberhausen e. V. Wir sind die Hausverwaltung.
Stand: 5. Oktober 2026 · Verantwortlich: Haus & Grund Oberhausen
Quellen
- § 556d BGB, Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn (Stand geltende Fassung, abgerufen 05.10.2026)
- § 558 BGB, Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (Stand geltende Fassung, abgerufen 05.10.2026)
- § 577a BGB, Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung (Stand geltende Fassung, abgerufen 05.10.2026)
- § 5 WiStG 1954, Mietpreisüberhöhung (Stand geltende Fassung, abgerufen 05.10.2026)
- Land NRW, Pressemitteilung zur Mieterschutzverordnung (57 Kommunen ab 01.03.2025) (Stand 29.01.2025)
- Stadt Oberhausen, Mietspiegel, Stand 1. März 2025 (Stand abgerufen 03.10.2026)