Die Eigenbedarfskündigung ist die häufigste ordentliche Kündigung durch Vermieter. Sie ist zugleich eine der streitanfälligsten. Die meisten Verfahren scheitern nicht am fehlenden Bedarf, sondern an Formfehlern im Kündigungsschreiben.
Wann liegt Eigenbedarf vor?
Ein Vermieter kann ein unbefristetes Wohnraummietverhältnis nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat (§ 573 Abs. 1 BGB). Eigenbedarf ist ein solches Interesse: Der Vermieter benötigt die Räume als Wohnung für
- sich selbst,
- seine Familienangehörigen oder
- Angehörige seines Haushalts (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB).
Zu den Familienangehörigen zählen nach der Rechtsprechung jedenfalls Kinder, Eltern und Geschwister, bei entfernteren Verwandten kommt es auf eine besondere Nähe an. „Benötigen“ heißt: Der Vermieter hat vernünftige, nachvollziehbare Gründe, die Wohnung selbst zu nutzen oder nutzen zu lassen. Eine Kündigung, nur um die Wohnung teurer neu zu vermieten, ist ausgeschlossen (§ 573 Abs. 1 Satz 2 BGB).
Form und Inhalt des Kündigungsschreibens
| Anforderung | Inhalt | Fundstelle |
|---|---|---|
| Schriftform | eigenhändig unterschrieben, keine E-Mail | § 568 Abs. 1 BGB |
| Begründung | Gründe im Schreiben angeben: wer einzieht und warum | § 573 Abs. 3 BGB |
| Widerspruchshinweis | Hinweis auf Form und Frist des Widerspruchs nach §§ 574 bis 574b | § 568 Abs. 2 BGB |
| alle Mieter | an alle Personen richten, die im Mietvertrag stehen | Vertragsrecht |
Gründe, die nicht im Schreiben stehen, werden später nur berücksichtigt, wenn sie nachträglich entstanden sind (§ 573 Abs. 3 Satz 2 BGB). Nennen Sie deshalb die Person, die einziehen soll, ihre Beziehung zu Ihnen und den Anlass, etwa Familienzuwachs, Arbeitsplatzwechsel oder Pflegebedarf.
Kündigungsfristen
Die Frist für Vermieter richtet sich nach der Dauer der Überlassung (§ 573c Abs. 1 BGB). Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen.
| Wohndauer | Kündigungsfrist |
|---|---|
| bis fünf Jahre | drei Monate |
| mehr als fünf Jahre | sechs Monate |
| mehr als acht Jahre | neun Monate |
Ausführlich dazu: Kündigungsfristen für Vermieter.
Sperrfrist nach Umwandlung
Wurde eine vermietete Wohnung nach der Überlassung an den Mieter in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, kann sich der Erwerber erst nach drei Jahren seit dem Verkauf auf Eigenbedarf berufen (§ 577a Abs. 1 BGB). Länder können die Frist in angespannten Gebieten auf bis zu zehn Jahre verlängern. Oberhausen gehört nicht zu den Kommunen der NRW-Mieterschutzverordnung, hier gilt die bundesweite Frist von drei Jahren.
Widerspruch des Mieters
Der Mieter kann der Kündigung widersprechen, wenn der Auszug für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (§ 574 Abs. 1 BGB). Typische Härtegründe sind hohes Alter, schwere Krankheit oder fehlender Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen (§ 574 Abs. 2 BGB). Das Gericht wägt dann im Einzelfall ab.
Typische Fehler
- Der Grund bleibt vage („Eigenbedarf für ein Familienmitglied“).
- Die Kündigung geht nur an einen von zwei Mietern.
- Eine vergleichbare freie Wohnung im selben Haus wird dem Mieter nicht angeboten.
- Der Bedarf fällt vor Ablauf der Kündigungsfrist weg und der Vermieter teilt das nicht mit.
- Der Eigenbedarf ist nur vorgeschoben. Das kann Schadensersatzansprüche des Mieters auslösen.
Wie wir als Verwaltung unterstützen
In der Mietverwaltung bereiten wir Kündigungen organisatorisch vor, prüfen Fristen und Zustellung und koordinieren Übergabe und Kautionsabrechnung. Die rechtliche Bewertung Ihres Einzelfalls gehört in die Hände eines Anwalts oder, für Mitglieder, des Vereins Haus & Grund Oberhausen e. V.
Ablauf in der Praxis
- Bedarf klären. Wer zieht ein, ab wann und warum gerade diese Wohnung? Halten Sie die Gründe schriftlich fest.
- Alternativen prüfen. Steht im selben Haus oder in derselben Anlage eine vergleichbare Wohnung leer, sollte sie dem Mieter angeboten werden.
- Frist berechnen. Wohndauer ab Überlassung ermitteln und den Zugang bis zum dritten Werktag eines Monats planen.
- Schreiben aufsetzen und zustellen. Schriftlich, an alle Mieter, mit Begründung und Hinweis auf das Widerspruchsrecht. Den Zugang durch Boten mit Zeugen sichern.
- Übergabe vorbereiten. Termin, Protokoll, Zählerstände und Kautionsabrechnung rechtzeitig planen.
Dieser Ratgeber erklärt die Rechtslage allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Rechtsberatung für Mitglieder bietet der Verein Haus & Grund Oberhausen e. V. Wir sind die Hausverwaltung.
Stand: 5. Oktober 2026 · Verantwortlich: Haus & Grund Oberhausen
Quellen
- § 573 BGB, Ordentliche Kündigung des Vermieters (Stand geltende Fassung, abgerufen 05.10.2026)
- § 573c BGB, Fristen der ordentlichen Kündigung (Stand geltende Fassung, abgerufen 05.10.2026)
- § 568 BGB, Form und Inhalt der Kündigung (Stand geltende Fassung, abgerufen 05.10.2026)
- § 574 BGB, Widerspruch des Mieters (Stand geltende Fassung, abgerufen 05.10.2026)
- § 577a BGB, Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung (Stand geltende Fassung, abgerufen 05.10.2026)