Ob eine Kündigung zum richtigen Termin wirkt, entscheidet sich oft an einem einzigen Tag. Wer die Frist falsch berechnet, verschiebt das Mietende um einen Monat oder riskiert Streit über die Wirksamkeit.
Die gesetzlichen Fristen
| Wer kündigt | Wohndauer | Frist | Fundstelle |
|---|---|---|---|
| Mieter | immer | drei Monate | § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB |
| Vermieter | bis fünf Jahre | drei Monate | § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB |
| Vermieter | mehr als fünf Jahre | sechs Monate | § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB |
| Vermieter | mehr als acht Jahre | neun Monate | § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB |
Gerechnet wird ab der Überlassung der Wohnung, also in der Regel ab der Schlüsselübergabe, nicht ab Unterschrift des Vertrags. Längere Fristen für den Mieter dürfen nicht vereinbart werden, kürzere Fristen zu Lasten des Mieters ebenfalls nicht (§ 573c Abs. 4 BGB).
So wird die Frist berechnet
Die Kündigung ist zulässig, wenn sie spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zugeht. Sie wirkt dann zum Ablauf des übernächsten Monats. Bei der Dreimonatsfrist zählt der Monat des Zugangs also mit.
Beispiel: Der Mieter wohnt seit vier Jahren in der Wohnung. Die Kündigung des Vermieters geht am 2. Oktober zu. Das Mietverhältnis endet am 31. Dezember. Geht sie erst am 6. Oktober zu, endet es am 31. Januar.
Ob ein Samstag als Werktag zählt, hat die Rechtsprechung für die Mietzahlung anders beurteilt als für die Kündigung. Planen Sie deshalb Puffer ein und stellen Sie Kündigungen nicht am letzten möglichen Tag zu.
Form: schriftlich und nachweisbar
Die Kündigung muss schriftlich erfolgen, also eigenhändig unterschrieben (§ 568 Abs. 1 BGB). E-Mail, Fax oder Messenger reichen nicht. Weil der Vermieter den Zugang beweisen muss, empfiehlt sich die Übergabe durch einen Boten mit Zeugen oder der Einwurf durch eine Person, die den Inhalt kennt.
Vermieter brauchen außerdem einen Kündigungsgrund (§ 573 BGB), zum Beispiel Eigenbedarf oder erhebliche Pflichtverletzungen. Der Grund gehört ins Schreiben. Der Vermieter soll zudem auf das Widerspruchsrecht des Mieters hinweisen (§ 568 Abs. 2 BGB).
Sonderfälle
Zeitmietvertrag. Ein befristeter Vertrag endet mit Ablauf der vereinbarten Zeit, ohne Kündigung. Er ist nur wirksam, wenn einer der Gründe aus § 575 Abs. 1 BGB vorliegt, etwa geplante Eigennutzung, und dieser Grund dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt wurde. Sonst gilt der Vertrag als unbefristet.
Kündigungsverzicht. Beide Seiten können für eine begrenzte Zeit auf die ordentliche Kündigung verzichten. Bei der Staffelmiete ist ein Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters für höchstens vier Jahre möglich (§ 557a Abs. 3 BGB).
Fristlose Kündigung. Bei erheblichen Vertragsverletzungen, etwa Mietrückständen, ist eine fristlose Kündigung möglich. Dafür gelten eigene Regeln, siehe fristlose Kündigung wegen Mietrückstand.
Einliegerwohnung. Wohnt der Vermieter selbst in einem Haus mit nicht mehr als zwei Wohnungen, gelten erleichterte Kündigungsmöglichkeiten mit einer um drei Monate verlängerten Frist (§ 573a BGB).
Nach der Kündigung
Endet das Mietverhältnis, sollten Sie früh einen Termin für die Wohnungsübergabe vereinbaren, Zählerstände festhalten und die Kautionsabrechnung vorbereiten. Bleibt der Mieter nach Ablauf wohnen, kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung eine Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten oder der ortsüblichen Miete verlangen (§ 546a BGB). Widerspricht er der Fortsetzung nicht innerhalb von zwei Wochen, kann sich das Mietverhältnis stillschweigend verlängern (§ 545 BGB).
Wenn der Mieter kündigt: Was Vermieter prüfen
Auch eine Kündigung durch den Mieter sollten Sie prüfen, bevor Sie die Wohnung neu anbieten. Ist sie unterschrieben und von allen Mietern unterzeichnet? Ist sie rechtzeitig zugegangen? Bestätigen Sie den Beendigungstermin schriftlich und vereinbaren Sie Besichtigungstermine für Nachmieter. Der Mieter muss Besichtigungen nach vorheriger Absprache in angemessenem Umfang ermöglichen. Einen Anspruch des Mieters, durch Stellung eines Nachmieters vorzeitig aus dem Vertrag zu kommen, gibt es ohne entsprechende Vereinbarung grundsätzlich nicht.
Dieser Ratgeber erklärt die Rechtslage allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Rechtsberatung für Mitglieder bietet der Verein Haus & Grund Oberhausen e. V. Wir sind die Hausverwaltung.
Stand: 5. Oktober 2026 · Verantwortlich: Haus & Grund Oberhausen
Quellen
- § 573c BGB, Fristen der ordentlichen Kündigung (Stand geltende Fassung, abgerufen 05.10.2026)
- § 568 BGB, Form und Inhalt der Kündigung (Stand geltende Fassung, abgerufen 05.10.2026)
- § 573 BGB, Ordentliche Kündigung des Vermieters (Stand geltende Fassung, abgerufen 05.10.2026)
- § 575 BGB, Zeitmietvertrag (Stand geltende Fassung, abgerufen 05.10.2026)
- § 573a BGB, Erleichterte Kündigung des Vermieters (Stand geltende Fassung, abgerufen 05.10.2026)
- § 545 BGB, Stillschweigende Verlängerung (Stand geltende Fassung, abgerufen 05.10.2026)
- § 546a BGB, Entschädigung bei verspäteter Rückgabe (Stand geltende Fassung, abgerufen 05.10.2026)