Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist der häufigste Weg, eine Miete an den Markt anzupassen. Sie ist an feste Regeln gebunden. Wer sie einhält, vermeidet Streit und unwirksame Erhöhungsverlangen.
Die Voraussetzungen
| Regel | Inhalt | Fundstelle |
|---|---|---|
| 15 Monate | Die Miete muss zum Zeitpunkt der Erhöhung seit 15 Monaten unverändert sein. | § 558 Abs. 1 BGB |
| ein Jahr | Das Erhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden. | § 558 Abs. 1 BGB |
| Obergrenze | höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete | § 558 Abs. 1 und 2 BGB |
| Kappungsgrenze | höchstens 20 % in drei Jahren | § 558 Abs. 3 BGB |
| Zustimmungsfrist | bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang | § 558b Abs. 2 BGB |
| Wirkung | erhöhte Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang | § 558b Abs. 1 BGB |
| Klage | binnen drei weiterer Monate, wenn der Mieter nicht zustimmt | § 558b Abs. 2 BGB |
Erhöhungen wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten (§§ 559 bis 560 BGB) zählen bei der 15-Monats-Regel und der Kappungsgrenze nicht mit.
Warum in Oberhausen 20 % gelten
Länder dürfen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die Kappungsgrenze auf 15 % senken. In Nordrhein-Westfalen gilt seit dem 1. März 2025 eine Mieterschutzverordnung für 57 Kommunen. Oberhausen gehört nicht dazu. Deshalb gelten hier die bundesweiten Regeln: Kappungsgrenze 20 %, keine Mietpreisbremse bei Neuvermietung und eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren nach Umwandlung in Eigentumswohnungen (§ 577a BGB).
Der Mietspiegel 2025 als Maßstab
Die Stadt Oberhausen hat den qualifizierten Mietspiegel mit Stand 1. März 2025 gemeinsam mit dem Arbeitskreis Mietspiegel erstellt. Daran mitgewirkt haben Vermieter- und Mieterverbände, darunter der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein Oberhausen e. V. Laut Verein sind die Vergleichsmieten gegenüber dem vorherigen Mietspiegel um etwa 4,4 % gestiegen. Erstmals gibt es Werte für Gebäude ab Baujahr 2015.
Einige Mittelwerte für Wohnungen mit 60 bis unter 90 m², nettokalt, mittlere Wohnlage:
| Baujahr | Mittelwert | Spanne |
|---|---|---|
| bis 1949 | 5,26 €/m² | 3,83 bis 6,56 € |
| 1965 bis 1979 | 6,19 €/m² | 5,12 bis 7,34 € |
| 1995 bis 2014 | 7,21 €/m² | 5,37 bis 8,41 € |
| ab 2015 | 8,68 €/m² | 6,70 bis 10,51 € |
Dazu kommen Zu- und Abschläge für Lage und Ausstattung, zum Beispiel plus 0,75 €/m² für einen Aufzug. Ihre Wohnung können Sie mit unserem Mietspiegel-Rechner Oberhausen einordnen.
Rechenbeispiel mit Kappungsgrenze
Eine Wohnung mit 70 m² kostet seit mehr als drei Jahren unverändert 350 € nettokalt, also 5,00 €/m². Laut Mietspiegel liegt die Vergleichsmiete bei 6,40 €/m², also 448 €.
- Kappungsgrenze: 350 € plus 20 % ergibt 420 €.
- Die Miete darf deshalb höchstens auf 420 € steigen, obwohl die Vergleichsmiete höher liegt.
- Gab es in den letzten drei Jahren schon eine Erhöhung nach § 558 BGB, wird sie auf die 20 % angerechnet.
So sieht ein wirksames Erhöhungsverlangen aus
- in Textform an alle Mieter, die im Vertrag stehen (§ 558a Abs. 1 BGB)
- mit Begründung, in Oberhausen am einfachsten mit dem qualifizierten Mietspiegel und der Einordnung der Wohnung (§ 558a Abs. 2 und 3 BGB)
- mit der neuen Miete in Euro und dem Datum, ab dem sie gelten soll
- mit der Bitte um Zustimmung
Was die Verwaltung übernimmt
In der Mietverwaltung prüfen wir regelmäßig, ob Mieten unter der Vergleichsmiete liegen, berechnen die zulässige Erhöhung und versenden das Erhöhungsverlangen. Mitglieder des Vereins Haus & Grund Oberhausen e. V. können sich zu Einzelfällen dort rechtlich beraten lassen.
Häufige Fehler
- Die Erhöhung wird nur an einen von mehreren Mietern geschickt.
- Die Wohnung wird in die falsche Baujahresgruppe oder Größenklasse eingeordnet.
- Zuschläge werden angesetzt, die für das Gebäude nicht gelten, etwa der Aufzugszuschlag für eine Wohnung im Erdgeschoss.
- Die 15-Monats-Frist wird ab dem Datum des Schreibens statt ab dem Wirksamwerden der Erhöhung berechnet.
Dieser Ratgeber erklärt die Rechtslage allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Rechtsberatung für Mitglieder bietet der Verein Haus & Grund Oberhausen e. V. Wir sind die Hausverwaltung.
Stand: 3. Oktober 2026 · Verantwortlich: Haus & Grund Oberhausen
Quellen
- § 558 BGB, Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (Stand geltende Fassung, abgerufen 03.10.2026)
- § 558a BGB, Form und Begründung der Mieterhöhung (Stand geltende Fassung, abgerufen 03.10.2026)
- § 558b BGB, Zustimmung zur Mieterhöhung (Stand geltende Fassung, abgerufen 03.10.2026)
- § 577a BGB, Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung (Stand geltende Fassung, abgerufen 03.10.2026)
- Stadt Oberhausen, Mietspiegel für nicht preisgebundene Wohnungen, Stand 1. März 2025 (Stand Stand 01.03.2025, abgerufen 03.10.2026)
- Land NRW, Pressemitteilung zur Mieterschutzverordnung (57 Kommunen ab 01.03.2025) (Stand 29.01.2025)
- Haus & Grund Oberhausen e. V., Aktuelle Mietspiegel (Sekundärquelle) (Stand abgerufen 03.10.2026)