Die Kaution ist für Vermieter die wichtigste Absicherung gegen offene Mieten, Schäden an der Wohnung und Nachzahlungen aus der Nebenkostenabrechnung. Damit sie im Ernstfall auch greift, muss sie richtig vereinbart und angelegt sein. Fehler fallen oft erst Jahre später auf, nämlich beim Auszug.
Wie hoch darf die Kaution sein?
Die Obergrenze liegt bei drei Monatsmieten ohne Betriebskosten (§ 551 Abs. 1 BGB). Maßgeblich ist also die Nettokaltmiete. Vorauszahlungen oder Pauschalen für Nebenkosten zählen nicht mit.
| Beispiel | Betrag |
|---|---|
| Nettokaltmiete | 480 € |
| Nebenkostenvorauszahlung | 190 € |
| zulässige Kaution höchstens | 1.440 € |
Eine höhere Vereinbarung ist insoweit unwirksam, als sie die Grenze überschreitet (§ 551 Abs. 4 BGB). Den zu viel gezahlten Teil kann der Mieter zurückverlangen.
Ratenzahlung
Ist eine Geldsumme vereinbart, darf der Mieter sie in drei gleichen Monatsraten zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden weiteren jeweils mit den folgenden Mietzahlungen (§ 551 Abs. 2 BGB). Eine Klausel, nach der die gesamte Kaution vor Schlüsselübergabe zu zahlen ist, weicht davon zum Nachteil des Mieters ab.
Zahlt der Mieter die Kaution nicht, ist das ein eigener Kündigungsgrund: Ist er mit einem Betrag in Höhe von zwei Nettokaltmieten im Verzug, kann der Vermieter fristlos kündigen, ohne vorher abzumahnen (§ 569 Abs. 2a BGB).
Anlage: getrennt vom eigenen Vermögen
Der Vermieter muss die Kaution bei einem Kreditinstitut zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist anlegen. Eine andere Anlageform kann vereinbart werden. In jedem Fall gilt (§ 551 Abs. 3 BGB):
- Die Anlage muss getrennt vom Vermögen des Vermieters erfolgen, in der Praxis meist als Mietkautionskonto oder Treuhandkonto.
- Zinsen und Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit.
Die Trennung schützt den Mieter, wenn der Vermieter insolvent wird. Für den Vermieter heißt das: Die Kaution gehört nicht auf das laufende Mietkonto.
Andere Formen der Sicherheit
Statt Bargeld werden häufig eine Bankbürgschaft, eine Kautionsversicherung oder ein verpfändetes Sparbuch vereinbart. Auch dafür gilt die Obergrenze von drei Nettokaltmieten. Prüfen Sie bei Bürgschaften, ob sie unbefristet und auf erstes Anfordern ausgestellt sind, damit Sie im Streitfall zügig darauf zugreifen können.
Was passiert beim Auszug?
Das Gesetz nennt keine feste Frist für die Rückzahlung. Die Rechtsprechung gesteht dem Vermieter eine angemessene Prüfungsfrist zu, in der er klärt, ob ihm noch Ansprüche zustehen. Wie lang sie ist, hängt vom Einzelfall ab.
Wichtig sind zwei Fristen, die beim Auszug zu laufen beginnen:
| Frist | Inhalt | Fundstelle |
|---|---|---|
| sechs Monate | Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung | § 548 Abs. 1 BGB |
| zwölf Monate | Die Nebenkostenabrechnung für das letzte Jahr muss spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums beim Mieter sein | § 556 Abs. 3 BGB |
Steht noch eine Nebenkostenabrechnung aus und ist eine Nachzahlung zu erwarten, darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution bis zur Abrechnung zurückbehalten (BGH, Urteil vom 18. Januar 2006, VIII ZR 71/05). Den übrigen Betrag sollte er auszahlen.
Praxis: So vermeiden Sie Streit
- Übergabeprotokoll beim Einzug und Auszug. Ohne Protokoll ist schwer zu beweisen, dass ein Schaden während der Mietzeit entstanden ist. Mehr dazu im Ratgeber Wohnungsübergabe.
- Schäden zeitnah beziffern. Wegen der kurzen Verjährung von sechs Monaten sollten Ansprüche schnell geltend gemacht werden.
- Kautionsabrechnung schriftlich. Listen Sie auf, welche Beträge Sie verrechnen und warum, und zahlen Sie den Rest mit den aufgelaufenen Zinsen aus.
- Kaution nicht mit laufender Miete verrechnen lassen. Der Mieter darf die Kaution während der Mietzeit grundsätzlich nicht „abwohnen“.
Was die Verwaltung übernimmt
In der Mietverwaltung gehört die Kautionsverwaltung zum Zahlungsverkehr: Wir prüfen den Eingang der Raten, führen die Kautionen getrennt und rechnen sie beim Auszug zusammen mit der letzten Nebenkostenabrechnung ab.
Kaution beim Verkauf der Immobilie
Wird eine vermietete Wohnung verkauft, tritt der Käufer in die Rechte und Pflichten aus der Kaution ein (§ 566a BGB). Der Mieter kann die Rückzahlung also vom neuen Eigentümer verlangen. Kann er sie dort nicht erlangen, haftet der bisherige Vermieter weiter. Übergeben Sie die Kaution beim Verkauf deshalb nachweisbar an den Käufer und lassen Sie sich den Empfang bestätigen.
Dieser Ratgeber erklärt die Rechtslage allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Rechtsberatung für Mitglieder bietet der Verein Haus & Grund Oberhausen e. V. Wir sind die Hausverwaltung.
Stand: 5. Oktober 2026 · Verantwortlich: Haus & Grund Oberhausen
Quellen
- § 551 BGB, Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten (Stand geltende Fassung, abgerufen 05.10.2026)
- § 548 BGB, Verjährung der Ersatzansprüche (Stand geltende Fassung, abgerufen 05.10.2026)
- § 569 BGB, Außerordentliche fristlose Kündigung (Stand geltende Fassung, abgerufen 05.10.2026)
- § 556 BGB, Vereinbarungen über Betriebskosten (Stand geltende Fassung, abgerufen 05.10.2026)
- BGH, Urteil vom 18.01.2006, VIII ZR 71/05 (Zurückbehaltung der Kaution bis zur Nebenkostenabrechnung) (Stand Rechtsprechung)
- § 566a BGB, Mietsicherheit bei Veräußerung (Stand geltende Fassung, abgerufen 05.10.2026)