Bleibt die Miete aus, ist schnelles und sauberes Handeln entscheidend. Jeder Monat ohne Zahlung erhöht den Schaden, und ein formaler Fehler kann eine Räumung um viele Monate verzögern.
Wann darf fristlos gekündigt werden?
Ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung liegt vor, wenn der Mieter (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB)
- für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil im Verzug ist oder
- in einem Zeitraum über mehr als zwei Termine mit einem Betrag im Verzug ist, der zwei Monatsmieten erreicht.
Bei Wohnraum ist ein Teilrückstand nur dann „nicht unerheblich“, wenn er eine Monatsmiete übersteigt (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB). Als Miete zählt die Gesamtmiete einschließlich Nebenkostenvorauszahlungen. Eine vorherige Abmahnung ist bei Zahlungsverzug nicht erforderlich (§ 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB).
| Beispiel (Gesamtmiete 700 €) | Kündigung möglich? |
|---|---|
| Oktober und November je 400 € offen | ja, 800 € übersteigen eine Monatsmiete |
| nur Oktober komplett offen | nein, erst ein Termin |
| über fünf Monate je 300 € zu wenig, zusammen 1.500 € | ja, zwei Monatsmieten sind erreicht |
Die Schonfrist
Die fristlose Kündigung wird unwirksam, wenn der Vermieter spätestens zwei Monate nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage vollständig befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle, etwa das Jobcenter, zur Zahlung verpflichtet (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Das gilt nicht, wenn der Mieter diese Möglichkeit in den letzten zwei Jahren schon einmal genutzt hat.
Deshalb kündigen Vermieter in der Praxis meist fristlos und hilfsweise ordentlich. Die ordentliche Kündigung wegen schuldhafter Pflichtverletzung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) wird durch die Schonfristzahlung nicht automatisch unwirksam. Ob sie im Einzelfall trägt, entscheiden die Gerichte nach den Umständen.
Form
- schriftlich und eigenhändig unterschrieben (§ 568 Abs. 1 BGB)
- an alle Mieter
- mit Angabe des Kündigungsgrundes, also der Aufstellung der Rückstände (§ 569 Abs. 4 BGB)
Hat der Mieter vor Zugang der Kündigung alles bezahlt, ist sie ausgeschlossen (§ 543 Abs. 2 Satz 2 BGB).
Nach der Kündigung: Räumung
Zieht der Mieter nicht aus, braucht der Vermieter einen Räumungstitel. Selbst die Wohnung zu öffnen oder Schlösser zu tauschen, ist verbotene Eigenmacht. Das Gesetz kennt mehrere Instrumente, die das Verfahren beschleunigen:
- Sicherungsanordnung: Wird die Räumungsklage mit einer Zahlungsklage verbunden, kann das Gericht anordnen, dass der Mieter die nach Klageerhebung fällig werdenden Beträge absichert (§ 283a ZPO).
- Räumungsverfügung: Leistet der Mieter der Sicherungsanordnung nicht Folge, kann die Räumung per einstweiliger Verfügung angeordnet werden (§ 940a Abs. 3 ZPO).
- Beschränkter Vollstreckungsauftrag: Der Vermieter kann den Gerichtsvollzieher nur mit der Besitzverschaffung beauftragen und die Sachen selbst verwahren, das spart Speditionskosten (§ 885a ZPO, „Berliner Räumung“).
Was Vermieter vorher tun können
Mietausfälle lassen sich nicht ganz vermeiden, aber begrenzen. Prüfen Sie den Mieteingang monatlich, mahnen Sie früh und dokumentieren Sie jede Zahlung. Wie Sie Mietinteressenten vor Vertragsschluss prüfen, steht im Ratgeber Mietnomaden vorbeugen.
Was die Mietverwaltung übernimmt
In unserer Mietverwaltung überwachen wir den Zahlungsverkehr, erinnern bei Rückständen und bereiten Kündigungen und die Zusammenarbeit mit Anwälten organisatorisch vor. So bleibt kein Rückstand monatelang unbemerkt.
Checkliste bei Mietrückstand
- Kontoauszüge prüfen: Welche Monate sind offen, welche Teilzahlungen gingen ein?
- Rückstände tabellarisch aufstellen, getrennt nach Grundmiete und Vorauszahlungen.
- Prüfen, ob die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB erreicht sind.
- Kündigung schriftlich an alle Mieter, mit Aufstellung der Rückstände, fristlos und hilfsweise ordentlich.
- Zugang beweissicher organisieren.
- Bei ausbleibendem Auszug Räumungs- und Zahlungsklage verbinden und die Sicherungsanordnung beantragen.
Dieser Ratgeber erklärt die Rechtslage allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Rechtsberatung für Mitglieder bietet der Verein Haus & Grund Oberhausen e. V. Wir sind die Hausverwaltung.
Stand: 5. Oktober 2026 · Verantwortlich: Haus & Grund Oberhausen
Quellen
- § 543 BGB, Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (Stand geltende Fassung, abgerufen 05.10.2026)
- § 569 BGB, Außerordentliche fristlose Kündigung (Stand geltende Fassung, abgerufen 05.10.2026)
- § 573 BGB, Ordentliche Kündigung des Vermieters (Stand geltende Fassung, abgerufen 05.10.2026)
- § 283a ZPO, Sicherungsanordnung (Stand geltende Fassung, abgerufen 05.10.2026)
- § 940a ZPO, Räumung von Wohnraum (Stand geltende Fassung, abgerufen 05.10.2026)
- § 885a ZPO, Beschränkter Vollstreckungsauftrag (Stand geltende Fassung, abgerufen 05.10.2026)