Bei der Wohnungsübergabe entscheidet sich, ob spätere Ansprüche durchsetzbar sind. Wer beim Einzug nicht dokumentiert, kann beim Auszug kaum beweisen, dass ein Schaden neu ist. Ein strukturiertes Protokoll kostet eine Stunde und erspart oft monatelangen Streit.
Die Übergabe beim Einzug
Beim Einzug halten Sie den Zustand fest, in dem die Wohnung übergeben wird. Das schützt beide Seiten. Besonders wichtig ist die Frage, ob die Wohnung renoviert übergeben wurde, denn davon hängt die Wirksamkeit vieler Renovierungsklauseln ab (siehe Schönheitsreparaturen).
Was in das Protokoll gehört
| Bereich | Inhalt |
|---|---|
| Beteiligte | Namen, Datum, Uhrzeit, Anschrift und Lage der Wohnung |
| Zähler | Strom, Gas, Wasser kalt und warm, Heizkostenverteiler mit Nummer und Stand |
| Schlüssel | Anzahl je Art: Haustür, Wohnung, Briefkasten, Keller, Garage |
| Räume | Zustand von Wänden, Decken, Böden, Fenstern, Türen, Sanitär, Elektro je Raum |
| Ausstattung | Einbauküche, Geräte, Rauchwarnmelder mit Anzahl und Funktion |
| Mängel | konkret beschrieben, mit Ort und Größe, zum Beispiel „Kratzer im Parkett, Wohnzimmer vor Balkontür, ca. 20 cm“ |
| Fotos | datiert, als Anlage zum Protokoll |
| Unterschriften | Vermieter oder Verwaltung und alle anwesenden Mieter |
Unterschreiben beide Seiten ein Protokoll, in dem ein Mangel nicht vermerkt ist, wird es schwierig, ihn später geltend zu machen. Formulieren Sie deshalb genau und nehmen Sie sich Zeit.
Die Übergabe beim Auszug
Beim Auszug wird der Zustand mit dem Einzugsprotokoll verglichen. Normale Abnutzung durch vertragsgemäßes Wohnen muss der Mieter nicht ausgleichen. Schäden darüber hinaus schon. Typische Fragen:
- Sind Bohrlöcher fachgerecht verschlossen?
- Sind Einbauten des Mieters entfernt, sofern nichts anderes vereinbart ist?
- Sind Schönheitsreparaturen geschuldet und ausgeführt?
- Sind alle Schlüssel zurückgegeben? Fehlt ein Schlüssel zur Schließanlage, kann ein Austausch nötig werden.
Fristen nach der Rückgabe
| Frist | Inhalt | Fundstelle |
|---|---|---|
| sechs Monate | Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen verjähren | § 548 Abs. 1 BGB |
| sechs Monate nach Mietende | Ansprüche des Mieters auf Aufwendungsersatz und Wegnahme von Einrichtungen verjähren | § 548 Abs. 2 BGB |
| zwölf Monate | letzte Nebenkostenabrechnung muss dem Mieter zugehen | § 556 Abs. 3 BGB |
Die sechs Monate laufen ab Rückgabe der Wohnung, nicht ab Vertragsende. Wer Schäden geltend machen will, sollte sie zügig beziffern und den Mieter zur Zahlung auffordern. Eine bloße Aufforderung hemmt die Verjährung allerdings nicht; dafür sind Verhandlungen oder gerichtliche Schritte nötig.
Kaution abrechnen
Nach der Übergabe prüft der Vermieter, ob er Ansprüche hat, und rechnet die Kaution ab. Für eine noch ausstehende Nebenkostenabrechnung darf ein angemessener Betrag zurückbehalten werden. Mehr dazu im Ratgeber Mietkaution.
Rauchwarnmelder und Zähler nicht vergessen
Prüfen Sie bei jeder Übergabe, ob die Rauchwarnmelder vorhanden und funktionsfähig sind (siehe Rauchmelderpflicht NRW). Melden Sie Zählerstände beim Versorger und beim Messdienst, damit Verbrauch und Kosten korrekt zugeordnet werden.
Was die Verwaltung übernimmt
In der Mietverwaltung übernehmen wir Übergaben bei Ein- und Auszug, erstellen das Protokoll mit Fotos und Zählerständen und kümmern uns um Kautionsabrechnung und Zwischenablesung.
Dieser Ratgeber erklärt die Rechtslage allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Rechtsberatung für Mitglieder bietet der Verein Haus & Grund Oberhausen e. V. Wir sind die Hausverwaltung.
Stand: 5. Oktober 2026 · Verantwortlich: Haus & Grund Oberhausen
Quellen
- § 548 BGB, Verjährung der Ersatzansprüche (Stand geltende Fassung, abgerufen 05.10.2026)
- § 538 BGB, Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch (Stand geltende Fassung, abgerufen 05.10.2026)
- § 556 BGB, Vereinbarungen über Betriebskosten (Stand geltende Fassung, abgerufen 05.10.2026)
- § 546 BGB, Rückgabepflicht des Mieters (Stand geltende Fassung, abgerufen 05.10.2026)