Kaum ein Thema sorgt beim Auszug so oft für Streit wie die Frage, wer streichen muss. Viele ältere Mietverträge enthalten Klauseln, die nach heutiger Rechtsprechung unwirksam sind. Das Ergebnis überrascht viele Vermieter: Dann muss nicht der Mieter renovieren, sondern niemand, und während der Mietzeit sogar der Vermieter.
Was sind Schönheitsreparaturen?
Gemeint sind Arbeiten, die durch das normale Wohnen nötig werden: Tapezieren und Streichen von Wänden und Decken, Streichen von Heizkörpern, Innentüren sowie Fenstern und Außentüren von innen. Nicht dazu gehören Reparaturen an Fußböden, Fenstern oder Leitungen und die Beseitigung von Schäden, die der Mieter verursacht hat.
Die gesetzliche Ausgangslage
Der Vermieter muss die Wohnung während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Dazu gehören grundsätzlich auch Schönheitsreparaturen. Die Pflicht kann vertraglich auf den Mieter übertragen werden, aber nur in den Grenzen, die das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen zieht (§ 307 BGB). Formularverträge sind fast immer Allgemeine Geschäftsbedingungen.
Wann eine Renovierungsklausel unwirksam ist
| Klausel | Bewertung nach der Rechtsprechung |
|---|---|
| Übertragung bei unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebener Wohnung ohne angemessenen Ausgleich | unwirksam (BGH, Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 185/14) |
| starre Fristen („spätestens alle drei Jahre“) | unwirksam |
| Quotenabgeltung bei Auszug vor Ablauf der Frist | unwirksam (BGH, Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 242/13) |
| Pflicht zur Endrenovierung unabhängig vom Zustand | unwirksam |
| Vorgabe bestimmter Farben während der Mietzeit | unwirksam |
| „üblicherweise“ nach weichen Fristen, nur bei Bedarf, renoviert übergeben | in der Regel wirksam |
Ist eine Klausel unwirksam, fällt sie ersatzlos weg. Es gilt dann wieder die gesetzliche Regel.
Unrenoviert übergeben: das wichtigste Kriterium
Entscheidend ist der Zustand bei Mietbeginn. Wurde die Wohnung unrenoviert übergeben, darf dem Mieter die Renovierung nur auferlegt werden, wenn er dafür einen angemessenen Ausgleich erhält, etwa einen Mietnachlass. Ob eine Wohnung unrenoviert war, muss im Streitfall der Mieter beweisen. Ein gutes Übergabeprotokoll mit Fotos hilft deshalb beiden Seiten.
Was Vermieter heute vereinbaren können
- Renoviert übergeben. Wer frisch renoviert übergibt und das dokumentiert, kann die laufenden Schönheitsreparaturen mit einer zeitgemäßen Klausel übertragen.
- Weiche Fristen. Formulierungen wie „im Allgemeinen“ und eine Renovierung nur bei tatsächlichem Bedarf.
- Keine Farbvorgaben während der Mietzeit. Erlaubt ist allenfalls, beim Auszug eine Rückgabe in neutralen, hellen Farben zu verlangen, wenn der Mieter kräftige Farben verwendet hat.
- Altverträge prüfen. Bei Verträgen aus früheren Jahrzehnten ist die Klausel häufig unwirksam. Rechnen Sie dann nicht mit einer Renovierung durch den Mieter.
Schäden sind etwas anderes
Unabhängig von Schönheitsreparaturen haftet der Mieter für Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen: Brandflecken, große Bohrlöcher in Fliesen, zerkratztes Parkett. Hier besteht ein Schadensersatzanspruch. Er verjährt sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung (§ 548 BGB). Was beim Auszug zu dokumentieren ist, steht im Ratgeber Wohnungsübergabe.
Wenn der Mieter während der Mietzeit Renovierung verlangt
Ist die Klausel unwirksam, kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass er renoviert, wenn sich der Zustand gegenüber dem Mietbeginn wesentlich verschlechtert hat. Der BGH hat für unrenoviert übergebene Wohnungen entschieden, dass sich der Mieter dann in der Regel an den Kosten beteiligen muss, typischerweise zur Hälfte (BGH, Urteile vom 8. Juli 2020, VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18).
Was eine Verwaltung übernimmt
In der Mietverwaltung achten wir bei Neuvermietungen auf aktuelle Vertragsmuster und ein vollständiges Übergabeprotokoll. Beim Auszug prüfen wir den Zustand, dokumentieren Schäden und machen berechtigte Ansprüche fristgerecht geltend.
Dieser Ratgeber erklärt die Rechtslage allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Rechtsberatung für Mitglieder bietet der Verein Haus & Grund Oberhausen e. V. Wir sind die Hausverwaltung.
Stand: 5. Oktober 2026 · Verantwortlich: Haus & Grund Oberhausen
Quellen
- § 535 BGB, Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags (Stand geltende Fassung, abgerufen 05.10.2026)
- § 307 BGB, Inhaltskontrolle (Stand geltende Fassung, abgerufen 05.10.2026)
- § 548 BGB, Verjährung der Ersatzansprüche (Stand geltende Fassung, abgerufen 05.10.2026)
- BGH, Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 185/14 (unrenoviert übergebene Wohnung) (Stand Rechtsprechung)
- BGH, Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 242/13 (Quotenabgeltungsklausel) (Stand Rechtsprechung)
- BGH, Urteile vom 08.07.2020, VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18 (Kostenbeteiligung) (Stand Rechtsprechung)