Fällt die Heizung aus, schimmelt das Bad oder tropft es durch die Decke, steht schnell die Mietminderung im Raum. Für Vermieter ist das nicht nur ein finanzielles Thema: Jede Woche, die ein Mangel bestehen bleibt, verlängert die Minderung.
Wann mindert sich die Miete?
Hat die Wohnung einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert, schuldet der Mieter für diese Zeit nur eine angemessen herabgesetzte Miete (§ 536 Abs. 1 BGB). Die Minderung tritt automatisch ein, der Mieter muss sie nicht beantragen. Eine unerhebliche Beeinträchtigung bleibt außer Betracht.
Bemessungsgrundlage ist nach der Rechtsprechung die Bruttomiete, also einschließlich Nebenkostenvorauszahlungen.
Typische Mängel
- Ausfall von Heizung oder Warmwasser
- Feuchtigkeit und Schimmel, soweit nicht durch falsches Lüften verursacht
- defekte Fenster oder Türen
- erheblicher Baulärm aus der Nachbarschaft oder im Haus
- Ausfall des Aufzugs in höheren Etagen
Wie hoch eine angemessene Minderung ist, hängt vom Einzelfall ab. Gerichte orientieren sich an Art, Dauer und Ausmaß der Beeinträchtigung. Pauschale Tabellen aus dem Internet ersetzen keine Einzelfallbewertung.
Wann ist die Minderung ausgeschlossen?
| Fall | Folge | Fundstelle |
|---|---|---|
| Mieter kannte den Mangel bei Vertragsschluss | keine Minderung | § 536b BGB |
| Mieter nimmt die Wohnung trotz bekannten Mangels vorbehaltlos an | keine Minderung | § 536b BGB |
| Mieter zeigt den Mangel nicht an und der Vermieter konnte deshalb nicht abhelfen | keine Minderung für diese Zeit, ggf. Schadensersatz | § 536c Abs. 2 BGB |
| energetische Modernisierung | Minderung in den ersten drei Monaten ausgeschlossen | § 536 Abs. 1a BGB |
| Mieter hat den Mangel selbst verursacht | keine Minderung | Rechtsprechung |
Was Vermieter tun sollten
- Mängelanzeige sofort aufnehmen. Datum, Art und Ort des Mangels festhalten, Fotos anfordern.
- Besichtigung vereinbaren. Der Mieter muss den Zugang für die Prüfung und Beseitigung ermöglichen.
- Fachbetrieb beauftragen. Je schneller der Mangel behoben ist, desto kürzer ist der Minderungszeitraum.
- Ursache klären. Bei Schimmel ist die Ursache oft streitig. Ein Gutachten oder Messungen schaffen Klarheit.
- Kommunizieren. Teilen Sie dem Mieter mit, was wann passiert. Das senkt Konflikte und die Bereitschaft, eigenmächtig hoch zu mindern.
- Zu hohe Minderung nicht hinnehmen. Mindert der Mieter mehr als angemessen, entsteht ein Rückstand, der im Extremfall eine Kündigung rechtfertigen kann. Hier ist rechtlicher Rat sinnvoll.
Selbsthilfe des Mieters
Kommt der Vermieter mit der Beseitigung in Verzug, kann der Mieter den Mangel unter Umständen selbst beseitigen lassen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen (§ 536a Abs. 2 BGB). Auch das spricht für schnelles Handeln.
Was eine Verwaltung beiträgt
Mieter in den von uns verwalteten Häusern melden Schäden über unser Online-Formular mit Fotos. Für Notfälle wie Wasserrohrbruch oder Heizungsausfall im Winter gibt es eine eigene Notfallnummer. Wir schätzen Schaden und Dringlichkeit ein, beauftragen einen passenden Fachbetrieb und geben Rückmeldung. So bleibt die Zeit zwischen Meldung und Behebung kurz, und mit ihr der Minderungszeitraum.
Dieser Ratgeber erklärt die Rechtslage allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Rechtsberatung für Mitglieder bietet der Verein Haus & Grund Oberhausen e. V. Wir sind die Hausverwaltung.
Stand: 5. Oktober 2026 · Verantwortlich: Haus & Grund Oberhausen
Quellen
- § 536 BGB, Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln (Stand geltende Fassung, abgerufen 05.10.2026)
- § 536a BGB, Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters (Stand geltende Fassung, abgerufen 05.10.2026)
- § 536b BGB, Kenntnis des Mieters vom Mangel (Stand geltende Fassung, abgerufen 05.10.2026)
- § 536c BGB, Mängelanzeige durch den Mieter (Stand geltende Fassung, abgerufen 05.10.2026)