Der Mietspiegel ist die wichtigste Grundlage, wenn Vermieter in Oberhausen die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben möchten oder Mieter eine Erhöhung prüfen wollen. Erstellt hat ihn die Stadt Oberhausen gemeinsam mit dem Arbeitskreis Mietspiegel. Mitgewirkt haben unter anderem der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein Oberhausen e. V., der Mieterbund Rhein-Ruhr, der Mieterschutzbund Mülheim und Umgebung, der Immobilienverband Deutschland Region West, die Arbeitsgemeinschaft Oberhausener Wohnungsgenossenschaften und die Servicebetriebe Oberhausen. Er ist ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB.
Die Tabelle auf einen Blick
Mittelwerte in Euro je Quadratmeter Wohnfläche und Monat, nettokalt, mittlere Wohnlage. In Klammern die Spanne, in der zwei Drittel der erhobenen Mieten liegen.
| Baujahr des Gebäudes | 20 bis unter 60 m² | 60 bis unter 90 m² | ab 90 m² |
|---|---|---|---|
| bis 1949 (ohne Balkon) | 5,73 € (4,25 bis 7,32) | 5,26 € (3,83 bis 6,56) | 4,87 € (3,60 bis 6,07) |
| 1950 bis 1964 (ohne Balkon) | 5,96 € (4,69 bis 7,18) | 5,66 € (4,35 bis 6,97) | 5,49 € (4,22 bis 7,02) |
| 1965 bis 1979 (mit Balkon) | 6,65 € (5,36 bis 7,86) | 6,19 € (5,12 bis 7,34) | 6,17 € (5,02 bis 7,59) |
| 1980 bis 1994 (mit Balkon) | 6,63 € (4,85 bis 7,53) | 6,22 € (4,85 bis 7,53) | 6,70 € (5,49 bis 7,70) |
| 1995 bis 2014 (mit Balkon) | 7,55 € (5,72 bis 9,53) | 7,21 € (5,37 bis 8,41) | 7,06 € (5,36 bis 8,67) |
| ab 2015 (mit Balkon) | 8,68 € (7,40 bis 10,16) | 8,68 € (6,70 bis 10,51) | 7,97 € (6,24 bis 9,42) |
Quelle: Stadt Oberhausen, Mietspiegel für nicht preisgebundene Wohnungen, Stand 1. März 2025.
So rechnet der Mietspiegel
Die Stadt beschreibt die Anwendung in drei Schritten. Unser Rechner folgt genau dieser Reihenfolge.
1. Tabellenwert
Ausgangspunkt ist der Mittelwert der passenden Baujahresgruppe und Größenklasse. Die Werte gelten für eine Standardwohnung: abgeschlossen, mittlere Wohnlage, zeitgemäße Heizung, Bad mit WC, in den Baujahren bis 1964 ohne Balkon und ab 1965 mit Balkon. Zwischenwerte zwischen Baujahresgruppen und Größenklassen dürfen interpoliert werden.
2. Wohnlage
Die meisten Wohnungen in Oberhausen liegen in mittlerer Wohnlage. Für eine einfache Wohnlage ist ein Abschlag bis zu 0,59 €/m² möglich, für eine gute Wohnlage ein Zuschlag bis zu 0,52 €/m². Die Übergänge sind fließend.
3. Zu- und Abschläge für Ausstattung und Gebäude
Für 25 Zuschläge und 9 Abschläge nennt der Mietspiegel statistisch ermittelte Durchschnittswerte. Beispiele:
| Merkmal | Wert |
|---|---|
| Aufzug (nicht für Wohnungen ohne objektiven Nutzen, z. B. im Erdgeschoss) | plus 0,75 €/m² |
| überwiegend Fußbodenheizung | plus 0,87 €/m² |
| Dämmung nach 2015 (Gebäude Baujahr 1950 bis 1995) | plus 0,65 €/m² |
| Bad modernisiert nach 2015 (Gebäude Baujahr vor 2015) | plus 0,53 €/m² |
| Balkon in Gebäuden bis Baujahr 1964 | plus 0,51 €/m² |
| kein Balkon in Gebäuden ab Baujahr 1965 | minus 0,44 €/m² |
| Einfachverglasung | minus 0,35 €/m² |
| Heizungsanlage vor 1995 (nicht bei Fernwärme) | minus 0,27 €/m² |
Trifft ein Merkmal nur teilweise zu, wird nur ein Teilbetrag angesetzt. Das Ergebnis darf außerhalb der Spanne liegen. Weitere Merkmale wie ein Garten zur alleinigen Nutzung oder eine Wohnung im Hinterhaus hat der Mietspiegel nicht beziffert. Sie werden innerhalb der Spanne berücksichtigt.
Rechenbeispiel
Eine 75 m² große Wohnung in einem Haus von 1972, mittlere Wohnlage, mit Balkon, Aufzug und Einfachverglasung:
- Tabellenwert 1965 bis 1979, 60 bis unter 90 m²: 6,19 €/m²
- Aufzug: plus 0,75 €/m²
- Einfachverglasung: minus 0,35 €/m²
- Ergebnis: 6,59 €/m², also rund 494 € nettokalt im Monat
Das ist eine Orientierung, keine rechtsverbindliche Einstufung.
Was Vermieter in Oberhausen außerdem beachten müssen
- Die Miete muss seit 15 Monaten unverändert sein, und das Erhöhungsverlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung kommen (§ 558 Abs. 1 BGB).
- Oberhausen gehört nicht zu den 57 Kommunen der NRW-Mieterschutzverordnung. Deshalb gilt die Kappungsgrenze von 20 % in drei Jahren (§ 558 Abs. 3 BGB).
- Der Mieter hat bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit zuzustimmen. Die höhere Miete gilt ab dem dritten Kalendermonat (§ 558b BGB).
Ausführlich erklärt das unser Ratgeber Mieterhöhung und Mietspiegel in Oberhausen.
Hinweise
Die Stadt erstellt den Mietspiegel alle zwei Jahre. Wir aktualisieren den Rechner, sobald ein neuer Mietspiegel erscheint. Der Rechner ersetzt keine Rechtsberatung. Mitglieder des Haus & Grund Oberhausen e. V. lassen sich zu Mieterhöhungen beim Verein beraten. Wenn wir Ihre Mietwohnungen verwalten, übernehmen wir die Anpassung an den Mietspiegel im Rahmen der Mietverwaltung.
Stand: 3. Oktober 2026 · Verantwortlich: Haus & Grund Oberhausen
Quellen
- Stadt Oberhausen, Mietspiegel für nicht preisgebundene Wohnungen, Stand 1. März 2025 (Stand Stand 01.03.2025, abgerufen 03.10.2026)
- § 558 BGB, Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (Stand geltende Fassung, abgerufen 03.10.2026)
- § 558b BGB, Zustimmung zur Mieterhöhung (Stand geltende Fassung, abgerufen 03.10.2026)
- Land NRW, Pressemitteilung zur Mieterschutzverordnung (57 Kommunen ab 01.03.2025) (Stand 29.01.2025)
- Haus & Grund Oberhausen e. V., Aktuelle Mietspiegel (Sekundärquelle) (Stand abgerufen 03.10.2026)