Neben der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete kennt das Gesetz zwei Modelle, die Mietentwicklung schon im Vertrag festzulegen. Beide ersparen spätere Erhöhungsverlangen, haben aber Grenzen, die Vermieter kennen sollten.
Staffelmiete
Die Miete wird für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe festgelegt (§ 557a BGB).
| Regel | Inhalt |
|---|---|
| Form | schriftlich |
| Angabe | jede Staffel als Betrag in Euro oder als Erhöhung in Euro, keine Prozentangabe |
| Mindestabstand | die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben |
| Ausschluss | während der Laufzeit keine Erhöhung nach Mietspiegel oder nach Modernisierung (§§ 558 bis 559b) |
| Kündigungsverzicht | Kündigungsrecht des Mieters höchstens vier Jahre ausschließbar |
Beispiel: 520 € ab Mietbeginn, 540 € ab dem 13. Monat, 560 € ab dem 25. Monat. Steigen die Marktmieten stärker, profitiert der Vermieter nicht. Steigen sie schwächer, kann die Staffel über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Indexmiete
Die Miete wird an den Verbraucherpreisindex für Deutschland gekoppelt (§ 557b BGB).
| Regel | Inhalt |
|---|---|
| Form | schriftlich |
| Index | Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland (Statistisches Bundesamt) |
| Mindestabstand | Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert, außer Betriebskostenänderungen und bestimmte Modernisierungen |
| Erhöhung | per Erklärung in Textform mit Angabe der Indexänderung und der neuen Miete oder der Erhöhung in Euro |
| Wirkung | ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang |
| Ausschluss | keine Erhöhung nach Mietspiegel; Modernisierungsumlage nur eingeschränkt |
Beispiel: Der Index steigt von 117,0 auf 120,5 Punkte, also um 2,99 %. Eine Nettokaltmiete von 600 € kann um 17,94 € auf 617,94 € steigen. Sinkt der Index, kann der Mieter eine Senkung verlangen.
Modernisierungsumlagen sind bei der Indexmiete nur zulässig, wenn der Vermieter die Maßnahme nicht zu vertreten hatte, etwa weil sie gesetzlich vorgeschrieben war, oder wenn eine Heizungsanlage nach § 555b Nr. 1a BGB eingebaut wurde (§ 557b Abs. 2 BGB).
Welches Modell passt?
| Frage | Staffelmiete | Indexmiete | Vergleichsmiete (§ 558) |
|---|---|---|---|
| Planbarkeit für beide Seiten | hoch | mittel | gering |
| Schutz vor Inflation | nein | ja | teilweise |
| Aufwand bei Erhöhung | gering, automatisch fällig | gering, Erklärung nötig | höher, Begründung und Zustimmung nötig |
| Modernisierungsumlage | ausgeschlossen | eingeschränkt | möglich |
In Oberhausen gilt keine Mietpreisbremse (siehe Mietpreisbremse in Oberhausen). Die Ausgangsmiete und die Staffeln sind deshalb hier nicht nach § 556d BGB begrenzt. Eine Grenze bleibt trotzdem: Mieten, die die ortsübliche Vergleichsmiete unangemessen übersteigen, können als Mietpreisüberhöhung nach dem Wirtschaftsstrafgesetz ein Problem werden, wenn ein geringes Angebot ausgenutzt wird.
Häufige Fehler
- Staffel in Prozent statt in Euro angegeben, die Vereinbarung ist dann unwirksam.
- Index falsch bezeichnet oder ein veralteter Index vereinbart.
- Erhöhungserklärung ohne Angabe der Indexpunkte.
- Neben der Staffel zusätzlich eine Erhöhung nach Mietspiegel verlangt.
Bestehende Mietverträge
Index- und Staffelmiete müssen nicht bei Vertragsbeginn vereinbart werden. Sie können auch nachträglich vereinbart werden, wenn der Mieter zustimmt. Einseitig umstellen kann der Vermieter nicht. Für laufende Verträge ohne solche Vereinbarung bleibt die Mieterhöhung nach Mietspiegel.
Was die Verwaltung übernimmt
In der Mietverwaltung überwachen wir Staffeltermine und Indexentwicklung, berechnen die zulässige Erhöhung und verschicken die Erklärungen fristgerecht.
Dieser Ratgeber erklärt die Rechtslage allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Rechtsberatung für Mitglieder bietet der Verein Haus & Grund Oberhausen e. V. Wir sind die Hausverwaltung.
Stand: 5. Oktober 2026 · Verantwortlich: Haus & Grund Oberhausen
Quellen
- § 557a BGB, Staffelmiete (Stand geltende Fassung, abgerufen 05.10.2026)
- § 557b BGB, Indexmiete (Stand geltende Fassung, abgerufen 05.10.2026)
- § 558 BGB, Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (Stand geltende Fassung, abgerufen 05.10.2026)
- § 556d BGB, Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn (Stand geltende Fassung, abgerufen 05.10.2026)