Modernisierungen erhalten den Wert einer Immobilie und senken oft die Energiekosten. Einen Teil der Kosten dürfen Vermieter auf die Miete umlegen. Das Verfahren ist streng formalisiert: Ankündigung, Duldung und Erhöhungserklärung müssen jeweils bestimmte Angaben enthalten.
Was ist eine Modernisierung?
Modernisierungen sind bauliche Veränderungen, die über die bloße Reparatur hinausgehen (§ 555b BGB). Dazu gehören unter anderem Maßnahmen, die
- Endenergie nachhaltig einsparen, etwa Dämmung oder neue Fenster (Nr. 1),
- eine Heizungsanlage im Sinne des Gebäudemodernisierungsgesetzes einbauen (Nr. 1a),
- den Wasserverbrauch senken (Nr. 3),
- den Gebrauchswert erhöhen, etwa ein Aufzug oder ein Balkon (Nr. 4),
- erstmals einen Glasfaseranschluss herstellen (Nr. 4a),
- die Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern (Nr. 5).
Reine Erhaltungsmaßnahmen, also Reparaturen, sind keine Modernisierung. Ersetzt eine Modernisierung ein abgenutztes Bauteil, werden die ersparten Reparaturkosten herausgerechnet (§ 559 Abs. 2 BGB).
Schritt 1: Ankündigung
Spätestens drei Monate vor Beginn muss der Vermieter die Maßnahme in Textform ankündigen (§ 555c Abs. 1 BGB) mit Art und Umfang, Beginn und Dauer sowie der zu erwartenden Mieterhöhung und den künftigen Betriebskosten. Er soll auf Form und Frist des Härteeinwands hinweisen. Der Mieter muss Härtegründe bis zum Ende des Monats mitteilen, der auf den Zugang der Ankündigung folgt (§ 555d Abs. 3 BGB).
Schritt 2: Duldung
Der Mieter muss die Modernisierung grundsätzlich dulden (§ 555d Abs. 1 BGB). Bei energetischen Modernisierungen ist eine Mietminderung für die ersten drei Monate ausgeschlossen (§ 536 Abs. 1a BGB).
Schritt 3: Mieterhöhung berechnen
| Regel | Inhalt | Fundstelle |
|---|---|---|
| Umlage | 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten pro Jahr | § 559 Abs. 1 BGB |
| Abzug | Kosten, die für Erhaltung nötig gewesen wären | § 559 Abs. 2 BGB |
| Abzug | Fördermittel und zinsverbilligte Darlehen | § 559a BGB |
| Kappung | höchstens 3 €/m² in sechs Jahren | § 559 Abs. 3a BGB |
| Kappung | höchstens 2 €/m², wenn die Miete vorher unter 7 €/m² lag | § 559 Abs. 3a BGB |
| Wirkung | ab Beginn des dritten Monats nach Zugang | § 559b Abs. 2 BGB |
Beispiel: Neue Fenster für eine 70-m²-Wohnung kosten 10.500 €. Davon entfallen 2.500 € auf ohnehin fällige Reparaturen. Umlagefähig sind 8.000 €, also 640 € pro Jahr oder 53,33 € pro Monat. Das sind 0,76 €/m² und liegt unter der Kappungsgrenze.
Die Erhöhungserklärung muss in Textform erfolgen und die Berechnung nachvollziehbar erläutern (§ 559b Abs. 1 BGB). Wurde die Maßnahme nicht ordnungsgemäß angekündigt oder liegt die Erhöhung mehr als 10 % über der angekündigten, verschiebt sich die Wirkung um sechs Monate.
Neue Heizung: Sonderregeln
Für den Einbau einer Heizungsanlage nach § 555b Nr. 1a BGB gibt es eine eigene Erhöhungsmöglichkeit (§ 559e BGB): Nimmt der Vermieter öffentliche Förderung in Anspruch, darf er 10 % der Kosten abzüglich der Fördermittel umlegen. Pauschal 15 % der Kosten gelten als Erhaltungsanteil. Die Monatsmiete darf dadurch um höchstens 0,50 €/m² in sechs Jahren steigen. Wird keine Förderung in Anspruch genommen, obwohl sie möglich gewesen wäre, gilt die normale Umlage nach § 559 BGB. Zur aktuellen Rechtslage bei Heizungen siehe Gebäudemodernisierungsgesetz.
Vereinfachtes Verfahren
Bei Kosten bis 10.000 € je Wohnung kann der Vermieter vereinfacht rechnen: Pauschal 30 % gelten als Erhaltungsanteil, Härtegründe wegen der Miethöhe spielen dann grundsätzlich keine Rolle (§ 559c BGB). Danach sind fünf Jahre lang keine weiteren Erhöhungen nach § 559 oder § 559e möglich, mit Ausnahmen.
Härteeinwand
Die Erhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie für den Mieter eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde (§ 559 Abs. 4 BGB). Das gilt nicht, wenn die Wohnung nur in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wurde oder der Vermieter die Maßnahme nicht zu vertreten hatte.
Modernisierung in der Eigentümergemeinschaft
Bei vermieteten Eigentumswohnungen beschließt zuerst die Gemeinschaft über die Maßnahme. Erst danach kann der vermietende Eigentümer gegenüber seinem Mieter ankündigen und umlegen. Planen Sie die Zeitschiene deshalb zusammen mit Ihrer WEG-Verwaltung.
Dieser Ratgeber erklärt die Rechtslage allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Rechtsberatung für Mitglieder bietet der Verein Haus & Grund Oberhausen e. V. Wir sind die Hausverwaltung.
Stand: 5. Oktober 2026 · Verantwortlich: Haus & Grund Oberhausen
Quellen
- § 555b BGB, Modernisierungsmaßnahmen (Stand geltende Fassung, abgerufen 05.10.2026)
- § 555c BGB, Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen (Stand geltende Fassung, abgerufen 05.10.2026)
- § 555d BGB, Duldung, Ausschlussfrist (Stand geltende Fassung, abgerufen 05.10.2026)
- § 559 BGB, Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen (Stand geltende Fassung, abgerufen 05.10.2026)
- § 559b BGB, Geltendmachung der Erhöhung (Stand geltende Fassung, abgerufen 05.10.2026)
- § 559c BGB, Vereinfachtes Verfahren (Stand geltende Fassung, abgerufen 05.10.2026)
- § 559e BGB, Mieterhöhung nach Einbau einer Heizungsanlage (Stand geltende Fassung, abgerufen 05.10.2026)
- § 536 BGB, Mietminderung (Stand geltende Fassung, abgerufen 05.10.2026)