Ob Wallbox in der Tiefgarage, Balkonkraftwerk am Geländer oder Treppenlift im Hausflur: Eigentümer möchten ihr Gemeinschaftseigentum zunehmend verändern. Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet dabei zwischen Erhaltung, also Reparatur und Ersatz, und baulicher Veränderung, die darüber hinausgeht.
Grundsatz: Beschluss mit einfacher Mehrheit
Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung hinausgehen, können beschlossen oder einem einzelnen Eigentümer durch Beschluss gestattet werden (§ 20 Abs. 1 WEG). Dafür genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Eine Zustimmung aller Eigentümer ist seit der Reform 2020 nicht mehr nötig.
Grenze: Bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Eigentümer ohne sein Einverständnis unbillig benachteiligen, dürfen nicht beschlossen werden (§ 20 Abs. 4 WEG).
Privilegierte Maßnahmen: ein Anspruch für jeden Eigentümer
Jeder Wohnungseigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dienen (§ 20 Abs. 2 WEG):
| Nr. | Zweck | Beispiele |
|---|---|---|
| 1 | Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen | Rampe, Treppenlift, breitere Türen |
| 2 | Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge | Wallbox am Stellplatz, Leitungen |
| 3 | Einbruchsschutz | einbruchhemmende Wohnungstür, Gitter |
| 4 | Anschluss an ein Netz mit sehr hoher Kapazität | Glasfaser bis in die Wohnung |
| 5 | Stromerzeugung durch Steckersolargeräte | Balkonkraftwerk |
Über das Ob entscheidet der Eigentümer mit seinem Anspruch, über das Wie beschließt die Gemeinschaft im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung, etwa über Ort, Ausführung und Fachbetrieb.
Wer zahlt?
| Fall | Kosten | Fundstelle |
|---|---|---|
| Maßnahme einem Eigentümer gestattet oder auf sein Verlangen nach § 20 Abs. 2 durchgeführt | dieser Eigentümer, nur ihm gebühren die Nutzungen | § 21 Abs. 1 WEG |
| Beschluss mit mehr als zwei Dritteln der Stimmen und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile, nicht unverhältnismäßig teuer | alle nach Miteigentumsanteilen | § 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG |
| Maßnahme amortisiert sich in angemessener Zeit | alle nach Miteigentumsanteilen | § 21 Abs. 2 Nr. 2 WEG |
| übrige Fälle | die Eigentümer, die zugestimmt haben | § 21 Abs. 3 WEG |
Eigentümer, die nicht zahlen, dürfen die Maßnahme grundsätzlich nicht nutzen, können aber später gegen angemessenen Ausgleich dazukommen (§ 21 Abs. 4 WEG).
Beispiel Wallbox
Eine Eigentümerin möchte an ihrem Tiefgaragenstellplatz laden. Sie hat einen Anspruch auf eine angemessene Lademöglichkeit. Die Gemeinschaft beschließt, wie die Leitung verlegt wird, welcher Elektrobetrieb die Arbeiten ausführt und wie der Strom abgerechnet wird. Die Kosten trägt die Eigentümerin. Weil weitere Eigentümer folgen werden, ist es oft sinnvoll, gleich eine gemeinsame Grundinstallation für die ganze Garage zu beschließen. Wird sie mit qualifizierter Mehrheit beschlossen, tragen die Kosten alle.
Beispiel Balkonkraftwerk
Steckersolargeräte sind seit Oktober 2024 privilegiert. Ein Eigentümer kann verlangen, dass ihm die Anbringung gestattet wird. Die Gemeinschaft kann über die Art der Befestigung und ein einheitliches Erscheinungsbild beschließen, ein generelles Verbot ist nicht mehr möglich.
Mieter haben ähnliche Rechte
Auch Mieter können vom Vermieter verlangen, dass er bauliche Veränderungen erlaubt, die der Barrierereduzierung, dem Laden von E-Fahrzeugen, dem Einbruchsschutz oder Steckersolargeräten dienen (§ 554 BGB). Bei Eigentumswohnungen muss der vermietende Eigentümer dafür die Gestattung der Gemeinschaft einholen. Die Zeitschiene sollte er deshalb mit der Verwaltung abstimmen.
Erhaltung oder Veränderung?
Die Abgrenzung ist wichtig, weil Erhaltungsmaßnahmen von allen nach Miteigentumsanteilen getragen werden. Wird ein kaputtes Bauteil durch ein zeitgemäßes ersetzt, etwa eine alte Heizung durch eine neue, ist das in der Regel noch Erhaltung. Kommt etwas Neues hinzu, etwa ein Aufzug, ist es eine bauliche Veränderung.
Was die Verwaltung übernimmt
In der WEG-Verwaltung bereiten wir Beschlussanträge zu baulichen Veränderungen vor, holen Angebote ein, prüfen Mehrheiten und Kostenfolgen und begleiten die Umsetzung. So wird aus einem Wunsch ein anfechtungsfester Beschluss.
Dieser Ratgeber erklärt die Rechtslage allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Rechtsberatung für Mitglieder bietet der Verein Haus & Grund Oberhausen e. V. Wir sind die Hausverwaltung.
Stand: 5. Oktober 2026 · Verantwortlich: Haus & Grund Oberhausen
Quellen
- § 20 WEG, Bauliche Veränderungen (Stand geltende Fassung, abgerufen 05.10.2026)
- § 21 WEG, Nutzungen und Kosten bei baulichen Veränderungen (Stand geltende Fassung, abgerufen 05.10.2026)
- § 13 WEG, Rechte aus dem Sondereigentum (Stand geltende Fassung, abgerufen 05.10.2026)
- § 554 BGB, Barrierereduzierung, E-Mobilität, Einbruchsschutz und Steckersolargeräte (Stand geltende Fassung, abgerufen 05.10.2026)