Mit der WEG-Reform hat der Gesetzgeber einen Qualitätsstandard für Verwalter eingeführt. Für Eigentümergemeinschaften in Oberhausen ist das vor allem bei der Wahl oder beim Wechsel der Verwaltung wichtig.
Was ein zertifizierter Verwalter ist
Nach § 26a Abs. 1 WEG darf sich zertifizierter Verwalter nennen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er die für die Tätigkeit notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse besitzt. Was geprüft wird, regelt die Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung (ZertVerwV). Nach § 1 ZertVerwV sind vertiefte Kenntnisse in den rechtlichen, kaufmännischen und technischen Grundlagen gefordert, in den Grundlagen der Immobilienwirtschaft genügen Grundkenntnisse.
Wer ohne Prüfung gleichgestellt ist
§ 7 ZertVerwV stellt vier Gruppen dem zertifizierten Verwalter gleich. Sie dürfen sich ebenfalls so bezeichnen:
| Qualifikation | Beispiel |
|---|---|
| Befähigung zum Richteramt | Volljuristen |
| abgeschlossene Berufsausbildung | Immobilienkaufmann oder Immobilienkauffrau, Kaufmann oder Kauffrau in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft |
| anerkannter Fortbildungsabschluss | Geprüfter Immobilienfachwirt oder Geprüfte Immobilienfachwirtin |
| Hochschulabschluss | Studium mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt |
Ab wann der Anspruch gilt
| Datum | Was gilt | Fundstelle |
|---|---|---|
| 1. Dezember 2020 | WEG-Reform in Kraft | WEMoG |
| 1. Dezember 2023 | Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters ist anwendbar | § 48 Abs. 4 Satz 1 WEG |
| bis 1. Juni 2024 | Wer am 1. Dezember 2020 Verwalter einer Gemeinschaft war, galt dort noch als zertifiziert | § 48 Abs. 4 Satz 2 WEG |
| seit 2. Juni 2024 | keine Übergangsregel mehr | § 48 Abs. 4 WEG |
Welche Gemeinschaften ausgenommen sind
Der Anspruch gilt nicht, wenn drei Bedingungen gleichzeitig erfüllt sind (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG):
- Die Gemeinschaft hat weniger als neun Sondereigentumsrechte.
- Ein Wohnungseigentümer wurde selbst zum Verwalter bestellt.
- Weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer verlangt einen zertifizierten Verwalter.
Fehlt eine dieser Bedingungen, kann jeder Eigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen. Eine größere Gemeinschaft mit einem externen Verwalter fällt also nie unter die Ausnahme.
Zertifizierung und Gewerbeerlaubnis sind zwei Paar Schuhe
Unabhängig von der Zertifizierung braucht jeder, der gewerbsmäßig Gemeinschaftseigentum nach dem WEG oder für Dritte Mietwohnungen verwaltet, eine Erlaubnis als Wohnimmobilienverwalter nach § 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO. Voraussetzung ist unter anderem eine Berufshaftpflichtversicherung. Außerdem müssen Wohnimmobilienverwalter und ihre mitwirkenden Beschäftigten sich in drei Kalenderjahren 20 Stunden weiterbilden (§ 34c Abs. 2a GewO).
| Zertifizierung | Erlaubnis nach § 34c GewO | |
|---|---|---|
| Wofür | Anspruch der Eigentümer auf qualifizierten Verwalter | Voraussetzung, um das Gewerbe überhaupt auszuüben |
| Gilt für | WEG-Verwaltung | WEG- und Mietverwaltung |
| Nachweis | IHK-Prüfung oder gleichgestellte Qualifikation | Erlaubnis der zuständigen Behörde, Versicherung |
Was das für Ihre Gemeinschaft in Oberhausen heißt
Fragen Sie Ihre Verwaltung, wer in Ihrer Anlage als zertifizierter Verwalter tätig ist, und lassen Sie sich den Nachweis zeigen. Das gilt bei der Neubestellung genauso wie bei einer Wiederbestellung. Wenn Ihre bisherige Verwaltung keinen Nachweis erbringen kann und ein Eigentümer die Zertifizierung verlangt, ist das ein guter Anlass, über einen Verwalterwechsel nachzudenken. Unsere Leistungen für Gemeinschaften finden Sie unter WEG-Verwaltung, Fachbegriffe im Glossar.
Schritte für den Beirat
- Bestehenden Verwaltervertrag und Bestellungsbeschluss heraussuchen.
- Verwaltung um Nachweis der Zertifizierung oder der gleichgestellten Qualifikation bitten.
- Fehlt der Nachweis, das Thema auf die Tagesordnung der nächsten Versammlung setzen.
- Angebote anderer Verwaltungen einholen und Nachweise gleich mit anfordern.
Häufige Missverständnisse
- „Der Beirat muss zertifiziert sein.“ Nein. Die Regeln betreffen nur den Verwalter, nicht den Verwaltungsbeirat.
- „Die Zertifizierung ersetzt die Gewerbeerlaubnis.“ Nein. Beides ist getrennt geregelt, eine gewerbliche Verwaltung braucht immer die Erlaubnis nach § 34c GewO.
- „Kleine Gemeinschaften brauchen nie einen zertifizierten Verwalter.“ Nur dann nicht, wenn alle drei Bedingungen der Ausnahme gleichzeitig vorliegen. Eine Gemeinschaft mit sechs Einheiten und externem Verwalter fällt nicht darunter.
- „Ein Zertifikat muss regelmäßig erneuert werden.“ Eine Erneuerung der IHK-Prüfung sieht das WEG nicht vor. Die Weiterbildungspflicht ergibt sich aus der Gewerbeordnung.
Dieser Ratgeber erklärt die Rechtslage allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Rechtsberatung für Mitglieder bietet der Verein Haus & Grund Oberhausen e. V. Wir sind die Hausverwaltung.
Stand: 3. Oktober 2026 · Verantwortlich: Haus & Grund Oberhausen
Quellen
- § 26a WEG, zertifizierter Verwalter (Stand geltende Fassung, abgerufen 03.10.2026)
- § 19 WEG, Regelung der Verwaltung und Benutzung (Stand geltende Fassung, abgerufen 03.10.2026)
- § 48 WEG, Übergangsvorschriften (Stand geltende Fassung, abgerufen 03.10.2026)
- § 1 ZertVerwV, Gegenstand der Prüfung (Stand geltende Fassung, abgerufen 03.10.2026)
- § 7 ZertVerwV, Gleichstellung (Stand geltende Fassung, abgerufen 03.10.2026)
- § 34c GewO, Erlaubnis Wohnimmobilienverwalter (Stand geltende Fassung, abgerufen 03.10.2026)