Dach, Fassade, Heizung, Leitungen: Irgendwann steht in jeder Wohnanlage eine große Reparatur an. Ob sie die Eigentümer kalt erwischt, hängt davon ab, wie gut die Gemeinschaft vorgesorgt hat.
Die Erhaltungsrücklage
Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Sie wird über das monatliche Hausgeld angespart und im Wirtschaftsplan festgelegt (§ 28 Abs. 1 WEG). Jeder Eigentümer kann verlangen, dass die Gemeinschaft eine angemessene Rücklage bildet.
Was „angemessen“ ist, sagt das Gesetz nicht. Es hängt ab von
- Alter und Zustand des Gebäudes,
- anstehenden Maßnahmen, etwa laut Begehung oder Gutachten,
- Ausstattung wie Aufzug, Tiefgarage oder Heizzentrale,
- der Größe der Anlage.
In der Praxis bewährt sich eine Instandhaltungsplanung über zehn bis fünfzehn Jahre: Welche Bauteile erreichen wann das Ende ihrer Lebensdauer, und was kosten sie voraussichtlich? Daraus lässt sich die jährliche Zuführung ableiten.
Der Vermögensbericht zeigt den Stand
Der Verwalter muss jedes Jahr einen Vermögensbericht erstellen, der den Stand der Rücklagen und das wesentliche Gemeinschaftsvermögen ausweist, und jedem Eigentümer zur Verfügung stellen (§ 28 Abs. 4 WEG). Er ist die wichtigste Grundlage, um die Höhe der Zuführung zu überprüfen.
Die Sonderumlage
Reicht die Rücklage nicht, beschließt die Gemeinschaft eine Sonderumlage. Rechtlich ist sie ein Nachtrag zum Wirtschaftsplan über zusätzliche Vorschüsse (§ 28 Abs. 1 WEG).
| Punkt | Inhalt |
|---|---|
| Beschluss | einfache Mehrheit in der Versammlung, Tagesordnungspunkt vorher konkret ankündigen |
| Inhalt | Gesamtbetrag, Zweck, Verteilerschlüssel, Einzelbeträge je Eigentümer, Fälligkeit |
| Verteilung | nach Miteigentumsanteilen oder einem wirksam beschlossenen anderen Schlüssel (§ 16 Abs. 2 WEG) |
| Zahlung | zu den beschlossenen Terminen, auch in Raten |
Wird der Beschluss nicht angefochten, ist er bestandskräftig und jeder Eigentümer muss zahlen, auch wer dagegen gestimmt hat.
Rücklage oder Sonderumlage?
| Erhaltungsrücklage | Sonderumlage | |
|---|---|---|
| Belastung | gleichmäßig über Jahre | auf einmal oder in wenigen Raten |
| Planbarkeit | hoch | gering |
| Gerechtigkeit bei Eigentümerwechsel | Käufer übernimmt den Anteil an der Rücklage | trifft den, der zum Fälligkeitszeitpunkt Eigentümer ist |
| Risiko | Geld liegt bereit | Eigentümer mit knappen Mitteln geraten in Not |
Eine gut gefüllte Rücklage macht eine Wohnanlage auch für Käufer attraktiver. Wer eine Wohnung kauft, sollte deshalb immer Vermögensbericht, Wirtschaftsplan und die Protokolle der letzten Jahre lesen.
Was Vermieter wissen sollten
Weder die Zuführung zur Erhaltungsrücklage noch eine Sonderumlage für Reparaturen sind Betriebskosten. Sie dürfen nicht auf Mieter umgelegt werden (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Steuerlich sind Zahlungen in die Rücklage nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs erst dann als Werbungskosten abziehbar, wenn die Gemeinschaft das Geld für eine Erhaltungsmaßnahme ausgibt.
Typische Anlässe in älteren Häusern
In Oberhausen wurden laut Wohnungsmarktbericht der Stadt 29,1 % der Wohngebäude bis 1949 errichtet, in Mitte/Styrum sind es 41,1 %. In solchen Beständen stehen häufig Dach, Leitungen und Fenster an, dazu Pflichten wie der Austausch nicht fernablesbarer Heizkostenverteiler bis Ende 2026 und Entscheidungen zur Heizung nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz.
Was die Verwaltung übernimmt
In der WEG-Verwaltung erstellen wir Wirtschaftsplan und Vermögensbericht, planen Erhaltungsmaßnahmen vorausschauend, holen Angebote ein und bereiten Beschlüsse zu Rücklage und Sonderumlage so vor, dass sie verständlich und anfechtungsfest sind.
Dieser Ratgeber erklärt die Rechtslage allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Rechtsberatung für Mitglieder bietet der Verein Haus & Grund Oberhausen e. V. Wir sind die Hausverwaltung.
Stand: 5. Oktober 2026 · Verantwortlich: Haus & Grund Oberhausen
Quellen
- § 19 WEG, Regelung der Verwaltung und Benutzung durch Beschluss (Stand geltende Fassung, abgerufen 05.10.2026)
- § 28 WEG, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht (Stand geltende Fassung, abgerufen 05.10.2026)
- § 16 WEG, Nutzungen und Kosten (Stand geltende Fassung, abgerufen 05.10.2026)
- § 1 BetrKV, Betriebskosten (Stand geltende Fassung, abgerufen 05.10.2026)
- Stadt Oberhausen, Kurzreport Wohnen, Wohnungsmarktbeobachtung 2022 (Baualtersklassen) (Stand Mai 2022)