Gerade in kleinen Häusern mit drei bis sechs Wohnungen verwalten sich viele Gemeinschaften selbst. Das spart die Vergütung, verlagert aber Arbeit und Verantwortung auf die Eigentümer. Seit der WEG-Reform sind die Regeln dafür klarer, und an manchen Stellen strenger.
Ist ein Verwalter Pflicht?
Nein. Das Gesetz geht davon aus, dass eine Gemeinschaft einen Verwalter hat, schreibt ihn aber nicht vor. Fehlt ein Verwalter, wird die Gemeinschaft gerichtlich und außergerichtlich durch die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG). Verträge mit Handwerkern, Versorgern oder Versicherern müssen dann alle Eigentümer gemeinsam schließen, oder die Gemeinschaft ermächtigt einzelne Eigentümer durch Beschluss.
Wann ein Verwalter verlangt werden kann
Jeder Eigentümer kann eine ordnungsmäßige Verwaltung verlangen (§ 18 Abs. 2 WEG). Dazu gehört seit dem 1. Dezember 2023 auch die Bestellung eines zertifizierten Verwalters (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Ausgenommen sind Gemeinschaften, in denen
- weniger als neun Sondereigentumsrechte bestehen,
- ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde und
- weniger als ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangt.
In einer Anlage mit neun oder mehr Einheiten kann also schon ein einziger Eigentümer durchsetzen, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird. Mehr dazu im Ratgeber Zertifizierter Verwalter.
Welche Aufgaben auch ohne Verwalter bleiben
| Aufgabe | Fundstelle |
|---|---|
| mindestens eine Eigentümerversammlung pro Jahr, Einladung in Textform | § 24 WEG |
| Niederschrift und Beschluss-Sammlung | § 24 Abs. 6 und 7 WEG |
| Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung als Grundlage für Beschlüsse | § 28 WEG |
| Vermögensbericht | § 28 Abs. 4 WEG |
| angemessene Erhaltungsrücklage | § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG |
| Versicherung des Gemeinschaftseigentums zum Neuwert und Haftpflicht | § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG |
| Verkehrssicherung, Wartungen, Prüfpflichten | allgemeines Recht |
Ohne Verwalter kann die Versammlung vom Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, seinem Vertreter oder einem durch Beschluss ermächtigten Eigentümer einberufen werden (§ 24 Abs. 3 WEG).
Wo Selbstverwaltung an Grenzen stößt
- Haftung und Konten. Gemeinschaftsgeld gehört auf ein Konto der Gemeinschaft, nicht auf das Privatkonto eines Eigentümers.
- Abrechnungen für Vermieter. Vermietende Eigentümer brauchen eine Jahresabrechnung, aus der sie die Betriebskostenabrechnung für ihre Mieter ableiten können, einschließlich CO2-Aufteilung und haushaltsnaher Dienstleistungen.
- Neue Pflichten. Heizkostenverteiler, Legionellenprüfung, Rauchwarnmelder, Heizungsregeln: Jemand muss Fristen kennen und umsetzen.
- Konflikte. Wenn Nachbarn sich gegenseitig verwalten, werden Sachfragen schnell persönlich.
Wann ein professioneller Verwalter sinnvoll ist
Ein Wechsel lohnt sich oft, wenn die Person, die bisher alles gemacht hat, aufhören möchte, wenn größere Sanierungen anstehen oder wenn Abrechnungen regelmäßig zu Streit führen. Ein professioneller Verwalter bringt Abläufe, Fachwissen und Neutralität mit. Die Kosten sind nach Größe und Aufwand verschieden, eine Einordnung gibt die Seite Kosten einer Hausverwaltung.
So wechseln Sie von der Selbstverwaltung zu einem Verwalter
- Angebote einholen und in der Einladung zur Versammlung ankündigen.
- Beschluss über die Bestellung des Verwalters und den Verwaltervertrag. Die erste Bestellung nach Begründung des Wohnungseigentums ist auf höchstens drei Jahre begrenzt, sonst auf höchstens fünf Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG).
- Unterlagen übergeben: Teilungserklärung, Beschlüsse, Verträge, Kontoauszüge, Abrechnungen.
Was wir übernehmen
Als WEG-Verwaltung in Oberhausen übernehmen wir Gemeinschaften, die bisher selbst verwaltet wurden, und strukturieren Unterlagen, Konten und Abläufe neu. Ob wir Ihr Objekt übernehmen können, prüfen wir individuell. Den Ablauf eines Wechsels beschreibt die Seite Verwalterwechsel.
Dieser Ratgeber erklärt die Rechtslage allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Rechtsberatung für Mitglieder bietet der Verein Haus & Grund Oberhausen e. V. Wir sind die Hausverwaltung.
Stand: 5. Oktober 2026 · Verantwortlich: Haus & Grund Oberhausen
Quellen
- § 9b WEG, Vertretung (Stand geltende Fassung, abgerufen 05.10.2026)
- § 18 WEG, Verwaltung und Benutzung (Stand geltende Fassung, abgerufen 05.10.2026)
- § 19 WEG, Regelung der Verwaltung und Benutzung durch Beschluss (Stand geltende Fassung, abgerufen 05.10.2026)
- § 24 WEG, Einberufung, Vorsitz, Niederschrift (Stand geltende Fassung, abgerufen 05.10.2026)
- § 26 WEG, Bestellung und Abberufung des Verwalters (Stand geltende Fassung, abgerufen 05.10.2026)
- § 28 WEG, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht (Stand geltende Fassung, abgerufen 05.10.2026)