In der Eigentümerversammlung entscheidet die Gemeinschaft über alles, was das gemeinsame Haus betrifft: Hausgeld, Reparaturen, Sanierungen, Verträge und die Verwaltung selbst. Damit die Beschlüsse halten, müssen ein paar Regeln eingehalten werden.
Die wichtigsten Regeln im Überblick
| Thema | Regel | Fundstelle |
|---|---|---|
| Häufigkeit | mindestens einmal im Jahr | § 24 Abs. 1 WEG |
| Form der Einladung | Textform, also auch per E-Mail möglich | § 24 Abs. 4 WEG |
| Einladungsfrist | soll mindestens drei Wochen betragen, außer bei besonderer Dringlichkeit | § 24 Abs. 4 WEG |
| Tagesordnung | der Beschlussgegenstand muss in der Einladung bezeichnet sein | § 23 Abs. 2 WEG |
| Mehrheit | Mehrheit der abgegebenen Stimmen | § 25 Abs. 1 WEG |
| Stimmrecht | jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme, sofern nichts anderes vereinbart ist | § 25 Abs. 2 WEG |
| Vollmacht | Textform genügt | § 25 Abs. 3 WEG |
| Vorsitz | der Verwalter, wenn die Versammlung nichts anderes beschließt | § 24 Abs. 5 WEG |
| Niederschrift | unverzüglich, unterschrieben vom Vorsitzenden, einem Eigentümer und gegebenenfalls dem Beiratsvorsitzenden | § 24 Abs. 6 WEG |
| Beschluss-Sammlung | führt der Verwalter, Einsicht für jeden Eigentümer | § 24 Abs. 7 und 8 WEG |
Eine Mindestzahl anwesender Eigentümer, damit die Versammlung beschlussfähig ist, gibt es seit der WEG-Reform nicht mehr. Jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung kann beschließen.
Wer außer dem Verwalter einladen kann
Mehr als ein Viertel der Eigentümer kann vom Verwalter eine Versammlung verlangen, wenn es das in Textform mit Zweck und Gründen tut (§ 24 Abs. 2 WEG). Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, darf der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, sein Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer einladen (§ 24 Abs. 3 WEG). Das ist zum Beispiel bei einem Verwalterwechsel wichtig.
Online-Teilnahme und virtuelle Versammlung
Das Gesetz kennt zwei Varianten:
- Hybride Versammlung: Die Gemeinschaft kann beschließen, dass Eigentümer auch ohne Anwesenheit vor Ort teilnehmen und ihre Rechte elektronisch ausüben (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEG). Dafür genügt die einfache Mehrheit.
- Rein virtuelle Versammlung: Mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen kann die Gemeinschaft beschließen, dass Versammlungen für längstens drei Jahre ganz ohne Präsenz stattfinden (§ 23 Abs. 1a WEG). Teilnahme und Rechte müssen mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein.
Für Beschlüsse über die virtuelle Versammlung, die vor dem 1. Januar 2028 gefasst werden, gilt eine Übergangsregel: Bis einschließlich 2028 muss trotzdem mindestens einmal im Jahr eine Präsenzversammlung stattfinden, es sei denn, alle Eigentümer verzichten darauf (§ 48 Abs. 6 WEG).
Beschlüsse ohne Versammlung
Ein Beschluss ist auch ohne Versammlung gültig, wenn alle Eigentümer in Textform zustimmen (§ 23 Abs. 3 WEG). Die Gemeinschaft kann außerdem beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand im Umlaufverfahren die Mehrheit genügt. Das hilft bei eiligen Entscheidungen zwischen zwei Versammlungen.
Typische Tagesordnung
- Begrüßung, Feststellung der ordnungsgemäßen Einladung
- Bericht des Verwalters und des Beirats
- Beschluss über Nachschüsse oder Anpassung der Vorschüsse aus der Jahresabrechnung
- Beschluss über den Wirtschaftsplan und das Hausgeld
- Erhaltungsmaßnahmen und Angebote
- Wahl oder Bestätigung des Verwaltungsbeirats
- Verschiedenes, ohne Beschlüsse
Tipps für Eigentümer
- Lesen Sie die Einladung genau. Was nicht auf der Tagesordnung steht, kann nicht wirksam beschlossen werden.
- Können Sie nicht kommen, erteilen Sie eine Vollmacht in Textform.
- Fragen zur Abrechnung stellen Sie am besten vorab, dann kann die Verwaltung Belege vorbereiten.
Wie Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung zusammenhängen, erklärt der Ratgeber Hausgeld und Jahresabrechnung. Unsere Leistungen rund um die Versammlung finden Sie unter WEG-Verwaltung.
Was in die Niederschrift gehört
Die Niederschrift hält mindestens die gefassten Beschlüsse fest und muss unverzüglich erstellt werden. Sie wird vom Vorsitzenden, einem Wohnungseigentümer und, falls ein Beirat bestellt ist, vom Beiratsvorsitzenden oder seinem Vertreter unterschrieben (§ 24 Abs. 6 WEG). Zusätzlich trägt der Verwalter jeden Beschluss mit Ort und Datum der Versammlung in die Beschluss-Sammlung ein. Kaufinteressenten und neue Eigentümer schauen sich die Beschluss-Sammlung oft vor dem Kauf an, weil sie zeigt, was die Gemeinschaft bereits beschlossen hat.
Dieser Ratgeber erklärt die Rechtslage allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Rechtsberatung für Mitglieder bietet der Verein Haus & Grund Oberhausen e. V. Wir sind die Hausverwaltung.
Stand: 3. Oktober 2026 · Verantwortlich: Haus & Grund Oberhausen
Quellen
- § 23 WEG, Wohnungseigentümerversammlung (Stand geltende Fassung, abgerufen 03.10.2026)
- § 24 WEG, Einberufung, Vorsitz, Niederschrift (Stand geltende Fassung, abgerufen 03.10.2026)
- § 25 WEG, Beschlussfassung (Stand geltende Fassung, abgerufen 03.10.2026)
- § 48 WEG, Übergangsvorschriften (Stand geltende Fassung, abgerufen 03.10.2026)