Viele Eigentümergemeinschaften in Oberhausen bleiben aus Gewohnheit bei ihrer Verwaltung, obwohl die Jahresabrechnung spät kommt, Rückrufe ausbleiben oder Reparaturen liegen bleiben. Seit der WEG-Reform, die am 1. Dezember 2020 in Kraft getreten ist, ist ein Wechsel deutlich einfacher geworden. Ein wichtiger Grund für die Abberufung ist nicht mehr nötig.
Was das Gesetz zum Wechsel sagt
Die Regeln stehen in § 26 des Wohnungseigentumsgesetzes. Die wichtigsten Punkte:
| Regel | Inhalt | Fundstelle |
|---|---|---|
| Abberufung | Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden. | § 26 Abs. 3 WEG |
| Vertragsende | Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung. | § 26 Abs. 3 WEG |
| Laufzeit | Bestellung höchstens fünf Jahre, bei der ersten Bestellung nach Begründung des Wohnungseigentums höchstens drei Jahre. | § 26 Abs. 2 WEG |
| Wiederbestellung | Kann frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellzeit beschlossen werden. | § 26 Abs. 2 WEG |
| Abweichungen | Diese Regeln lassen sich nicht vertraglich einschränken. | § 26 Abs. 5 WEG |
| Mehrheit | Beschlüsse fallen mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen. | § 25 Abs. 1 WEG |
Für Sie heißt das: Die Gemeinschaft entscheidet in einer Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit über die Abberufung des bisherigen und die Bestellung des neuen Verwalters. Beide Punkte müssen in der Einladung als Tagesordnungspunkte stehen, sonst ist der Beschluss angreifbar (§ 23 Abs. 2 WEG).
Wann ein Wechsel sinnvoll ist
Ein Wechsel zum Jahresende ist in der Praxis beliebt, weil Wirtschaftsjahr und Abrechnung dann sauber getrennt bleiben. Das ist keine gesetzliche Vorgabe, aber es erleichtert die Übergabe. Wer den Wechsel plant, sollte die Versammlung so legen, dass der neue Verwalter rechtzeitig vor dem Stichtag bestellt ist.
Typische Anlässe, zu denen sich Gemeinschaften bei uns melden:
- die Jahresabrechnung kommt sehr spät oder ist kaum nachvollziehbar
- Anfragen von Eigentümern oder Beirat bleiben lange unbeantwortet
- die Bestellzeit des bisherigen Verwalters läuft aus
- der bisherige Verwalter gibt das Objekt oder sein Geschäft ab
- die Gemeinschaft möchte einen zertifizierten Verwalter, auf den jeder Eigentümer seit dem 1. Dezember 2023 grundsätzlich einen Anspruch hat (mehr dazu im Ratgeber zum zertifizierten Verwalter)
So läuft der Wechsel zu uns ab
1. Erstes Gespräch
Sie rufen uns an oder schreiben uns. Wir besprechen die Größe der Anlage, die Zahl der Einheiten, den Stand der Abrechnungen und den gewünschten Zeitpunkt.
2. Termin vor Ort
Bevor wir ein Angebot abgeben, stimmen wir einen Termin vor Ort mit Ihnen ab. So sehen wir das Objekt, lernen Beirat oder Ansprechpartner kennen und können realistisch einschätzen, was die Verwaltung braucht.
3. Angebot
Sie erhalten ein schriftliches Angebot, das Sie in der Gemeinschaft vorlegen können. Was Verwaltungen im Durchschnitt kosten, lesen Sie auf unserer Seite Kosten einer Hausverwaltung.
4. Beschluss in der Versammlung
Die Gemeinschaft beschließt über die Abberufung des bisherigen Verwalters, die Bestellung von uns und den Verwaltervertrag. Wenn der bisherige Verwalter keine Versammlung einberuft, kann das nach § 24 Abs. 3 WEG auch der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer tun.
5. Übergabe
Wir übernehmen die Unterlagen vom bisherigen Verwalter und kümmern uns um die Umstellung von Konten, Verträgen und Ansprechpartnern.
Diese Unterlagen gehören zur Übergabe
- Beschluss-Sammlung und Niederschriften der Versammlungen (die Beschluss-Sammlung muss der Verwalter nach § 24 Abs. 7 und 8 WEG führen)
- Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Aufteilungsplan
- Wirtschaftspläne, Jahresabrechnungen und Vermögensberichte der letzten Jahre
- Kontoauszüge, Bankvollmachten, Stand der Erhaltungsrücklage
- Liste aller laufenden Verträge: Versicherungen, Wartung, Hausmeister, Reinigung, Energie
- Eigentümerliste mit Kontaktdaten und Hausgeldständen
- offene Vorgänge, Schäden, Gewährleistungsfristen, laufende Verfahren
- Schlüssel, Pläne, technische Unterlagen, Prüfprotokolle
Fehlen Unterlagen, sprechen wir das früh an. Je vollständiger die Übergabe, desto schneller läuft die neue Verwaltung rund.
Mietverwaltung wechseln
Für vermietete Häuser oder Wohnungen gilt § 26 WEG nicht. Hier richtet sich der Wechsel nach Ihrem bisherigen Verwaltervertrag und dessen Kündigungsfrist. Wir sehen uns den Vertrag gern gemeinsam mit Ihnen an und planen den Übergang so, dass Mieteingänge, Betriebskostenabrechnung und Mieterkontakt nicht ins Stocken geraten. Mehr zu diesem Bereich lesen Sie auf der Seite Mietverwaltung.
Warum Gemeinschaften zu uns wechseln
Die Haus & Grund Hausverwaltung Oberhausen ist die Verwaltungsgesellschaft des Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümervereins Oberhausen e. V. und sitzt in der Christian-Steger-Str. 29. Nach unseren eigenen Angaben betreuen wir mehr als 2.500 Einheiten, bringen 50 Jahre Verwaltungserfahrung mit und arbeiten mit einem Team aus 11 Fachkräften. Abrechnungen und Belege können Eigentümer über unser Onlineportal einsehen. Wer wir sind, lesen Sie unter Über uns, unsere Leistungen für Eigentümergemeinschaften unter WEG-Verwaltung.
Bitte beachten Sie: Wir sind die Hausverwaltung. Rechtsberatung für Mitglieder bietet der Verein Haus & Grund Oberhausen e. V. Diese Seite erklärt die gesetzlichen Grundlagen, ersetzt aber keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Stand: 3. Oktober 2026 · Verantwortlich: Haus & Grund Oberhausen
Quellen
- § 26 WEG, Bestellung und Abberufung des Verwalters (Stand geltende Fassung, abgerufen 03.10.2026)
- § 25 WEG, Beschlussfassung (Stand geltende Fassung, abgerufen 03.10.2026)
- § 23 WEG, Wohnungseigentümerversammlung (Stand geltende Fassung, abgerufen 03.10.2026)
- § 24 WEG, Einberufung, Vorsitz, Niederschrift (Stand geltende Fassung, abgerufen 03.10.2026)
- § 19 WEG, Regelung der Verwaltung und Benutzung (Stand geltende Fassung, abgerufen 03.10.2026)
- § 48 WEG, Übergangsvorschriften (Stand geltende Fassung, abgerufen 03.10.2026)
- Haus & Grund Hausverwaltung Oberhausen, bisherige Website (Startseite, Über uns, Kundenservice) (Stand abgerufen 03.10.2026)