Für viele Vermieter ist die Anlage V der Steuererklärung der lästigste Teil des Jahres. Wer die Grundregeln kennt und Belege sauber sammelt, spart Zeit und oft bares Geld. Dieser Ratgeber gibt einen Überblick, ersetzt aber keine Steuerberatung.
Was zu den Einnahmen gehört
Zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) zählen die Kaltmiete, die Umlagen und Vorauszahlungen für Betriebskosten sowie Nachzahlungen der Mieter. Erstattungen an Mieter mindern die Einnahmen. Die Kaution ist keine Einnahme, solange sie nicht verrechnet wird.
Typische Werbungskosten
| Kostenart | Hinweis |
|---|---|
| Schuldzinsen | für Darlehen zum Kauf oder zur Herstellung, nicht die Tilgung |
| Abschreibung des Gebäudes | siehe Tabelle unten, Grund und Boden wird nicht abgeschrieben |
| Erhaltungsaufwand | Reparaturen, Renovierung, Austausch gleichwertiger Bauteile |
| Betriebskosten | Grundsteuer, Versicherungen, Wasser, Müll, auch wenn sie auf Mieter umgelegt werden |
| Kosten der Hausverwaltung | Vergütung der Miet- oder WEG-Verwaltung |
| Hausgeld bei Eigentumswohnungen | soweit es laufende Kosten betrifft; Zuführungen zur Rücklage erst bei Verwendung |
| Fahrtkosten, Porto, Kontoführung, Rechtsberatung | soweit sie die Vermietung betreffen |
Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen (§ 9 Abs. 1 EStG). Sie werden grundsätzlich in dem Jahr abgezogen, in dem sie bezahlt werden.
Abschreibung (AfA)
| Fertigstellung des Gebäudes | jährliche AfA | Fundstelle |
|---|---|---|
| vor dem 1. Januar 1925 | 2,5 % | § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. c EStG |
| 1925 bis Ende 2022 | 2 % | § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b EStG |
| nach dem 31. Dezember 2022 | 3 % | § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a EStG |
Bemessungsgrundlage sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes, ohne den Anteil für Grund und Boden. Weist ein Gutachten eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nach, ist eine höhere Abschreibung möglich (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG).
Vorsicht nach dem Kauf: die 15-%-Grenze
Instandsetzungs- und Modernisierungskosten, die innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf anfallen und ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen, sind anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Sie können dann nicht sofort abgezogen werden, sondern nur über die Abschreibung. Jährlich übliche Erhaltungsarbeiten zählen nicht mit.
Beispiel: Gebäudeanteil am Kaufpreis 200.000 €. Die Grenze liegt bei 30.000 € netto in drei Jahren. Wer gleich nach dem Kauf für 40.000 € renoviert, kann diese Kosten nur mit 2 % pro Jahr abschreiben, statt sie sofort abzuziehen.
Erhaltungsaufwand verteilen
Größere Erhaltungsaufwendungen an Wohngebäuden können auf Antrag gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden (§ 82b EStDV). Das kann sinnvoll sein, wenn die Einkünfte in einem Jahr ohnehin niedrig sind.
Kosten der Hausverwaltung
Die Vergütung einer Miet- oder WEG-Verwaltung ist bei vermieteten Objekten als Werbungskosten abziehbar. Auf Mieter umlegen lässt sie sich dagegen nicht, denn Verwaltungskosten sind keine Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Für die Entscheidung, ob sich eine Mietverwaltung lohnt, zählt deshalb der Betrag nach Steuern. Eine Einordnung der Kosten gibt die Seite Kosten einer Hausverwaltung.
Unterlagen, die Ihr Steuerberater braucht
- Mietverträge und Mieteingänge des Jahres
- Nebenkostenabrechnungen an die Mieter
- bei Eigentumswohnungen die Jahresabrechnung der Gemeinschaft mit Ausweis haushaltsnaher Dienstleistungen
- Rechnungen für Reparaturen und Modernisierungen
- Darlehensunterlagen mit Zinsbescheinigung
- Grundsteuerbescheid und Versicherungsrechnungen
Was die Verwaltung beiträgt
In der Mietverwaltung führen wir den Zahlungsverkehr Ihrer Immobilie und stellen Ihnen eine geordnete Übersicht über Einnahmen und Ausgaben bereit. Eigentümer sehen Abrechnungen und Belege in unserem Onlineportal. Das erleichtert die Steuererklärung erheblich. Steuerberatung leisten wir nicht.
Dieser Ratgeber erklärt die Rechtslage allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Rechtsberatung für Mitglieder bietet der Verein Haus & Grund Oberhausen e. V. Wir sind die Hausverwaltung.
Stand: 5. Oktober 2026 · Verantwortlich: Haus & Grund Oberhausen
Quellen
- § 21 EStG, Vermietung und Verpachtung (Stand geltende Fassung, abgerufen 05.10.2026)
- § 9 EStG, Werbungskosten (Stand geltende Fassung, abgerufen 05.10.2026)
- § 7 EStG, Absetzung für Abnutzung (Stand geltende Fassung, abgerufen 05.10.2026)
- § 6 EStG, Bewertung (Stand geltende Fassung, abgerufen 05.10.2026)
- § 82b EStDV, Behandlung größeren Erhaltungsaufwands bei Wohngebäuden (Stand geltende Fassung, abgerufen 05.10.2026)
- § 1 BetrKV, Betriebskosten (Stand geltende Fassung, abgerufen 05.10.2026)