Untervermietung ist ein Dauerthema: Der Partner zieht aus, eine Wohngemeinschaft soll entstehen oder der Mieter arbeitet zeitweise in einer anderen Stadt. Für Vermieter stellt sich jedes Mal die Frage, ob sie zustimmen müssen.
Grundsatz: Erlaubnis erforderlich
Der Mieter darf den Gebrauch der Wohnung einem Dritten nur mit Erlaubnis des Vermieters überlassen (§ 540 Abs. 1 BGB). Keine Dritten in diesem Sinn sind nach der Rechtsprechung Ehepartner und eigene Kinder. Für die Aufnahme eines Lebensgefährten braucht der Mieter die Erlaubnis, hat darauf aber in der Regel einen Anspruch nach § 553 BGB. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis ohne wichtigen Grund in der Person des Untermieters, kann der Mieter außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen.
Wann der Vermieter zustimmen muss
Entsteht nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil der Wohnung einem Dritten zu überlassen, kann der Mieter die Erlaubnis verlangen (§ 553 Abs. 1 BGB). Beispiele für ein berechtigtes Interesse:
- der Partner zieht aus und die Miete wird allein zu teuer,
- berufliche Abwesenheit für längere Zeit,
- Wunsch nach Gesellschaft im Alter,
- Aufnahme einer Pflegeperson.
Wann der Vermieter ablehnen darf
| Grund | Beispiel |
|---|---|
| wichtiger Grund in der Person des Dritten | bekannte Störungen des Hausfriedens, frühere Zahlungsausfälle |
| Überbelegung | zu viele Personen für die Wohnungsgröße |
| Unzumutbarkeit aus sonstigen Gründen | gewerbliche Nutzung, ständig wechselnde Gäste |
| ganze Wohnung soll überlassen werden | kein Anspruch aus § 553, Ermessen des Vermieters |
Der Anspruch aus § 553 BGB gilt nur für einen Teil der Wohnung. Will der Mieter die gesamte Wohnung weitergeben, kann der Vermieter frei entscheiden.
Untermietzuschlag
Ist dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen Mieterhöhung zuzumuten, kann er die Erlaubnis davon abhängig machen (§ 553 Abs. 2 BGB). Ein Zuschlag ist etwa denkbar, wenn durch eine weitere Person höhere Kosten entstehen, die nicht über die Nebenkosten abgerechnet werden. Einen festen Prozentsatz nennt das Gesetz nicht.
Kurzzeitvermietung an Feriengäste
Die tage- oder wochenweise Vermietung an wechselnde Gäste über Online-Portale ist keine gewöhnliche Untervermietung. Sie bedarf der ausdrücklichen Erlaubnis und kann ohne Erlaubnis nach Abmahnung eine Kündigung rechtfertigen. Der Anspruch aus § 553 BGB greift hier regelmäßig nicht.
Haftung
Überlässt der Mieter die Wohnung einem Dritten, haftet er für dessen Verschulden, auch wenn der Vermieter die Erlaubnis erteilt hat (§ 540 Abs. 2 BGB). Zwischen Vermieter und Untermieter besteht kein Vertrag. Endet das Hauptmietverhältnis, muss auch der Untermieter ausziehen.
So gehen Vermieter vor
- Antrag des Mieters schriftlich anfordern, mit Name des Untermieters, Zeitraum und genutzten Räumen.
- Berechtigtes Interesse und mögliche Ablehnungsgründe prüfen.
- Erlaubnis schriftlich erteilen, bezogen auf die konkrete Person und befristet, wenn sinnvoll.
- Gegebenenfalls Zuschlag und Anpassung der personenbezogenen Nebenkosten vereinbaren.
Was die Verwaltung übernimmt
In der Mietverwaltung prüfen wir Anfragen zur Untervermietung, bereiten die Erlaubnis vor und passen bei Bedarf die Nebenkostenverteilung an.
Dieser Ratgeber erklärt die Rechtslage allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Rechtsberatung für Mitglieder bietet der Verein Haus & Grund Oberhausen e. V. Wir sind die Hausverwaltung.
Stand: 5. Oktober 2026 · Verantwortlich: Haus & Grund Oberhausen
Quellen
- § 540 BGB, Gebrauchsüberlassung an Dritte (Stand geltende Fassung, abgerufen 05.10.2026)
- § 553 BGB, Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte (Stand geltende Fassung, abgerufen 05.10.2026)